База знаний SOBE
Что такое Escritura?
Нотариальный акт, который реально передаёт недвижимость: хореография дня сделки, удержания, защищающие покупателя, и что происходит после подписи.
Что такое escritura
Escritura pública de compraventa — нотариальный акт купли-продажи: документ, подписываемый перед испанским нотариусом, который реально передаёт недвижимость.
Всё до него — резервация, arras, одобрение ипотеки — подготовка. День завершения — когда движется цена, умирают обременения, ключи меняют руки и акт входит в машину реестра. Нотариус — публичное должностное лицо, беспристрастное по замыслу: он проверяет личность и дееспособность, зачитывает акт вслух, предупреждает обе стороны о его юридических последствиях и сверяет по свежей выписке того же дня, что объект приходит к подписи таким, как обещано. Но ваш due diligence он не делает — это была работа вашего юриста, и к этому дню она закончена.
День завершения, минута за минутой
За столом: покупатель и продавец (или их поверенные), юристы, банк, если рядом подписывается ипотека, и нотариус. Хореография: проверены личности и NIE; реестровая выписка сверена финально; акт зачитан и объяснён; вручены банковские чеки — продавцу, банку продавца на гашение ипотеки, а удержания оставлены там, где им место.
С продавцом-нерезидентом два удержания — не любезность, а закон и благоразумие: 3% цены для налоговой (Modelo 211) и сумма под plusvalía, за которую покупатель отвечает, если продавец исчезнет. Затем подписи, ключи — и показания счётчиков, снятые тем же утром, чтобы счета сменили имя в тот же час, что и дом.
После подписи
Нотариус в тот же день отправляет акт электронно в Реестр собственности, защищая ваш приоритет. Дальше последовательность, которую ведёт ваша gestoría: ITP по Modelo 600 в свои 30 рабочих дней, затем регистрация — реестр не впишет, пока налог не уплачен. Сама инскрипция занимает недели; вы владеете объектом с подписи, зарегистрированный титул следует за ней.
Расходы идут по тарифу: сборы нотариуса и реестра растут с ценой и сложностью, а их распределение между сторонами — то, что зафиксировал договор. Фиксируйте, следовательно, ещё в arras. На новостройке это также день, когда LPO, банковские гарантии и приложения по снаггингу присоединяются к делу.
Налоги, следующие за подписью
Калькулятор налогов на покупку SOBE
ITP или IVA + AJD, нотариус, реестр и юридические услуги — полный счёт дня, когда подписывается escritura.
Четыре способа, которыми дни сделки идут не так
1. Недокументированные деньги. Испанские правила против отмывания требуют, чтобы маршрут каждого евро был указан в акте. Средства с необъяснённых счетов останавливают подписание.
2. Отсутствующий NIE или апостиль. Доверенность, подписанная за рубежом без апостиля, или супруг без NIE откладывают всё — против часов дедлайна arras.
3. Нет удержания с продавца-нерезидента. 3% — юридическая обязанность покупателя, а удержание под plusvalía — его щит. Пропустите любое — и чужие налоги могут стать вашей проблемой.
4. Ключи до показаний. Показания счётчиков, справка комунидад, последняя квитанция IBI — собираются за столом или разыскиваются месяцами после.
Частые вопросы
Что происходит в день завершения сделки?
Покупатель, продавец, юристы и нотариус встречаются; проверяются личности и реестровая выписка; акт зачитывается; вручаются банковские чеки, включая удержания; ключи меняют руки. Нотариус в тот же день отправляет акт в Реестр собственности.
Владею ли я объектом до регистрации?
Да — собственность переходит с подписи. Следующая за ней регистрация защищает её против третьих лиц; налог должен быть уплачен до внесения в реестр, а сама инскрипция занимает недели.
Кто платит нотариуса и реестр?
Как зафиксировал договор — поэтому распределение расходов должно стоять ещё в arras. В практике побережья на вторичке нотариуса и реестр обычно несёт покупатель; сам тариф растёт с ценой и сложностью.
Какие удержания действуют с продавцом-нерезидентом?
Покупатель обязан удержать 3% цены для налоговой в счёт прироста продавца, а благоразумная практика удерживает сумму под plusvalía, за которую покупатель иначе может отвечать как замещающий налогоплательщик.
Можно ли завершить сделку, не находясь в Испании?
Да, по доверенности — подписанной перед испанским нотариусом или за рубежом с апостилем и, где нужно, присяжным переводом. Большинство международных сделок на этом побережье подписываются именно так.