Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Испании

Как Испания облагает прирост

Когда вы продаёте испанскую недвижимость с прибылью, прирост облагается налогом: плоские 19% для нерезидентов и прогрессивные ставки на сбережения от 19% до 30% для налоговых резидентов Испании.

Прирост — не разница между двумя заголовочными ценами. Это разница между чистой выручкой от продажи и полной стоимостью приобретения — и всё держится на том, что вы можете задокументировать. Налоги и сборы при покупке поднимают вашу базу; комиссия агентства, юридические услуги и plusvalía уменьшают выручку; задокументированные счета-фактуры за реновацию поднимают базу ещё выше. Нет счёта — нет вычета, а испанские правила давности означают, что эти бумаги должны пережить всё ваше владение плюс четыре года.

Удержание 3% — как реально платят нерезиденты

Когда продавец — нерезидент, покупатель по закону обязан удержать 3% цены покупки при завершении сделки и перечислить их налоговой в счёт налога продавца на прирост. Затем продавец декларирует фактический результат: если 19% реального прироста меньше удержанного — или продажа была убыточной, — разница возвращается; если больше — продавец доплачивает. Возврат реален, но нетороплив: месяцы, а не недели.

Удержание — это платёж в счёт налога, а не сам налог. Продавец, который считает 3% финальным счётом — или забывает подать на возврат, — дарит деньги в ту или другую сторону.

Рабочий пример — продавец-нерезидент

Упрощённая, гипотетическая продажа вторички:

Если вы налоговый резидент Испании

Резиденты платят по шкале сбережений — ступени растут от 19% до 30% на крупных приростах, — но держат льготы, которых нет у нерезидентов: реинвестирование выручки от основного жилья в другое в течение двух лет освобождает реинвестированную долю, а продавцы старше 65, расстающиеся с основным жильём, освобождены полностью. Переходные скидки для покупок до 1994 года сохраняются в ограниченном виде. Поэтому статус резидентства стоит установить точно до крупной продажи — он может стоить больше любых переговоров.

Четыре способа переплатить налог на прирост

1. Потерянные счета. Реновация без facturas — реновация, которую налоговая никогда не видела. Храните каждую всё владение плюс четыре года.

2. Забыть про второй налог. Plusvalía — отдельный и дополнительный, хотя после уплаты он вычитается из этого прироста.

3. Считать 3% финалом. Это аванс. Подавайте Modelo 210 — в любую сторону.

4. Продать не в том году. Для будущих резидентов и уезжающих календарный год продажи может целиком сменить применимый режим. Выстраивайте последовательность продажи по совету, а не по настроению.

Связанные термины

Эта страница — общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация. Пример гипотетический и не является офертой, прогнозом или ожидаемым результатом. Ставки налогов и условия кредитования зависят от обстоятельств и меняются со временем — проверяйте актуальные правила с квалифицированным специалистом до принятия решения.