База знаний SOBE
ROI-калькулятор: владение и продажа
Арендный денежный поток, амортизация ипотеки и то изменение цены, которое предполагаете вы, — относительно капитала, который вы реально вложили. Допущение роста стартует с 6%. Сдвиньте его в ноль и посмотрите, сколько результата на нём держалось.
Объект
Вторичный рынок: налог на передачу (ITP) по андалусской ставке плюс профессиональные расходы.
Считаются автоматически по тем же андалусским ставкам, что и наш калькулятор налогов при покупке. Точную цифру проверяйте для конкретной сделки.
Арендный доход
Сколько недель за полный год объект стоит пустым между арендаторами.
Текущие расходы
Долгосрочная аренда — 8–12% от аренды; краткосрочная — 20–30%. Оставьте ноль, если управляете сами.
Финансирование
Испанские банки: до 80% для резидентов, 60–70% для нерезидентов.
Продажа
Это ваше допущение, а не наш прогноз. Поставьте ноль и посмотрите, работает ли объект на одной аренде и амортизации.
Комиссия при продаже, если есть. Укажите — и увидите выход за вычетом комиссии.
Допущение роста — ваше, а не наше
Калькулятор, который прячет своё допущение роста, что-то продаёт.
Ожидаемый рост цены — единственный ввод, который способен сделать привлекательным любой объект, и именно его никто не может проверить заранее. Слайдер стартует с 6%, потому что это распространённое рабочее допущение на побережье, — но это заглушка, а не прогноз, и мы предпочитаем, чтобы вы её видели, а не находили закопанной в математике.
Так что двигайте его. Опустите в ноль и посмотрите, работает ли инвестиция на одной аренде и амортизации ипотеки. Два объекта могут показывать одинаковый ROI и быть совершенно разными инвестициями: один зарабатывает его доходом, другой — целиком допущением. Слайдер и существует, чтобы их различать.
Три доходности одного объекта
Арендный поток
То, что объект платит вам, пока вы им владеете, — после расходов и ипотеки. Живые деньги, поступающие ежегодно, и единственная часть, которая не зависит ни от чьего прогноза.
Амортизация
Каждый платёж превращает кусочек долга в капитал. Арендатор платит ипотеку; ипотека строит ваш капитал. Тихо, медленно и полностью надёжно.
Рост цены
Та часть, о которой все говорят и которую никто не контролирует. Она реальна — премиальная земля Коста-дель-Соль конечна, и Закон о побережье держит её такой, — но она нереализована до продажи, а транзакционные расходы съедают её первые годы.
Частые вопросы
Какой ROI недвижимости в Испании считается хорошим?
Универсальной цели нет. Приемлемая доходность зависит от риска, локации, финансирования, срока владения и ликвидности. 6% на ликвидном премиальном активе могут быть лучше 9% на неликвидном — и оба лучше более высокой цифры, которая держится на предполагаемом росте.
Почему слайдер роста стартует с 6%?
Потому что это распространённое рабочее допущение на Коста-дель-Соль, а не наш прогноз. Это заглушка, которую вы должны оспорить: поставьте ноль — и калькулятор покажет, работает ли объект на одной аренде и амортизации, до того как в результат заложен какой-либо рост.
Почему расходы на покупку вычитаются, если это часть моих вложений?
Они считаются один раз, но в двух ролях. Они добавляются к вложенному капиталу — это деньги, которые уходят с вашего счёта. И они же вычитаются из доходности, потому что налоги, нотариус и юрист не возвращаются при продаже. Это одна и та же цифра с двух сторон одного расчёта.
Как считаются расходы на покупку?
Автоматически, по андалусским ставкам из нашего калькулятора налогов при покупке: налог на передачу (ITP) для вторичного рынка или НДС плюс гербовый сбор (AJD) для новостройки, вместе с расходами на юриста, нотариуса, реестр и банк. Это оценки — точная цифра зависит от объекта и структуры покупки.
Что такое мультипликатор капитала?
Все возвращённые деньги, делённые на вложенный капитал. 1,8x означает 1,80 евро обратно на каждый вложенный евро. В отличие от годовой доходности, он игнорирует время — поэтому эти две цифры читают вместе.
ROI — это то же самое, что доходность аренды?
Нет. Доходность аренды смотрит только на арендный доход относительно цены. ROI включает доход, амортизацию и любой прирост или потерю капитала за весь срок владения.
Учтены ли налоги при продаже?
Нет. Цифры показаны до налогов. Налог на арендный доход, налог на прирост капитала и plusvalia зависят от вашего резидентства и обстоятельств — моделируйте их с консультантом.
Смотрите также
Только общая информация — не финансовая, налоговая или юридическая консультация, не прогноз и не оферта. Результаты полностью зависят от введённых допущений и показаны до налогов. Ставки, критерии кредитования и налоговые правила зависят от обстоятельств и меняются; перед решением проверяйте актуальные правила с профильным специалистом.