Что такое ROI в недвижимости?

Что означает ROI

ROI — это процентная доходность инвестиции, измеренная относительно всего вложенного в неё капитала.

В недвижимости ROI может объединять арендный доход, прибыль от перепродажи и любые другие поступления. Расчёт, которому стоит доверять, учитывает и каждый евро, покинувший ваш счёт: налоги и сборы при покупке, реновацию, меблировку, стоимость финансирования, операционные расходы и издержки продажи.

Его сила — в сопоставимости: любой результат превращается в процент, и апартаменты за €400 000 можно поставить рядом с виллой за €3 млн. Его опасность — в том же самом: две цифры ROI сопоставимы, только если за ними стоят одинаковые допущения и одинаковый период, а на практике так бывает редко.

Как считается ROI

Стандартная формула сравнивает чистую прибыль с полной стоимостью инвестиции.

Чистая прибыль — всё, что инвестиция вернула, минус всё, что она потребила.

Полная стоимость инвестиции — цена покупки плюс налоги и сборы при приобретении, юридические расходы, реновация, меблировка и любой дальнейший вложенный капитал. В Испании эта надстройка не мала: вторичка в Андалусии несёт 7% налога на передачу и обычно 9–11% полных расходов; новостройка с НДС и гербовым сбором выходит примерно в 12–14%.

Рабочий пример по Марбелье

Упрощённые, гипотетические апартаменты с владением три года:

Обратите внимание, что скрывает заголовочная цифра. Это суммарная доходность за весь период владения, а не годовая; и выручка от продажи уже очищена от издержек продажи — поэтому номинально большая цена перепродажи дала скромную прибыль. Там, где важны сроки денежных потоков, честнее работает IRR.

Как ROI различается по Марбелье и Коста-дель-Соль

Один и тот же процент может описывать совершенно разные инвестиции. Вилла в Ла-Загалете, Сьерра-Бланке или Каскада-де-Камохан обычно зарабатывает доходность долгосрочным ростом и позиционированием при перепродаже; апартаменты в Пуэрто-Банусе, Нуэва-Андалусии или на Золотой миле чаще соединяют рост с арендным доходом за счёт более длинного сезона.

В Бенахависе, Ла-Кинте и сложившихся гольф-районах результат решают детали, которых никогда нет в заголовочной цифре: стадия девелопмента, взносы комунидад, качество управления, условия финансирования и глубина пула покупателей, когда вы будете продавать. Два объекта могут напечатать одинаковый ROI — и нести совершенно разные риск и ликвидность.

Поэтому SOBE Invest моделирует каждый объект относительно его собственного района, а не среднего по побережью, — и поэтому первый вопрос, который мы задаём инвестору, не целевая доходность, а срок владения.

ROI брутто и ROI нетто

ROI брутто

Использует поступления до вычета части или всех расходов. Годится как первый фильтр по множеству объявлений; ненадёжен как основа решения, потому что льстит ровно тем объектам, у которых самые высокие скрытые издержки.

ROI нетто

Вычитает реальные расходы — транзакционные, финансирование, взносы комунидад, IBI, обслуживание, управление, продажу. На Коста-дель-Соль разрыв между брутто и нетто шире всего именно в комьюнити с богатой инфраструктурой, которые лучше всего продают себя в маркетинге.

ROI, арендная доходность и IRR

Ни одной метрики недостаточно. Риск, ликвидность, условия финансирования, налогообложение и — прежде всего — надёжность допущений решают, значит ли цифра хоть что-нибудь.

Как ипотечное плечо меняет картину

Когда покупка частично финансируется, инвесторы обычно измеряют доходность на собственные деньги, а не на полную стоимость объекта — cash-on-cash доходность.

Плечо усиливает в обе стороны. Оно поднимает процентную доходность вашего капитала, когда объект работает, а ставка кредита ниже доходности актива; оно так же эффективно умножает убытки — и добавляет процентные расходы, риск рефинансирования и обязательство платежей, которое не ставится на паузу в мягком рынке. Испанские банки кредитуют резидентов до 80%, нерезидентов — на 60–70%: собственный капитал, который нужно принести, — первое ограничение любого плана с плечом.

Пять способов, которыми цифра ROI врёт

• Налоги на покупку, юридические расходы, реновация и меблировка тихо выпали из знаменателя.
• Арендный доход брутто использован там, где место доходу после операционных расходов.
• Годовой ROI поставлен рядом с пятилетним, как будто время бесплатно.
• Прогнозируемый рост подан так, будто уже случился.
• Доходность с плечом сравнивается с доходностью без плеча — а метод не назван.

Каждый из этих способов делает объект лучше, чем он есть, — вот почему метод заслуживает не меньшей проверки, чем цифра.

Связанные термины

Эта страница — общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация. Пример гипотетический и не является офертой, прогнозом или ожидаемым результатом. Ставки налогов и условия кредитования зависят от обстоятельств и меняются со временем — проверяйте актуальные правила с квалифицированным специалистом до принятия решения.