База знаний SOBE

Что такое ITP? Налог на передачу недвижимости в Испании

Налог, который покупатель платит за вторичное жильё, — плоские 7% в Андалусии, начисляемые на цену или кадастровый valor de referencia, смотря что выше.

Опубликовано: Обновлено: Текст — команда SOBE Invest Проверено Анной Сидоренко, CEO

Что это такое

ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — налог, который покупатель платит за вторичное жильё в Испании: возникает при завершении сделки и декларируется самостоятельно после неё.

В Андалусии это плоские 7%, взимаемые с покупателя независимо от ценового диапазона (кроме двух сниженных ставок ниже). Он применяется к ранее находившейся в собственности недвижимости — первая продажа от застройщика облагается иначе, через IVA и AJD вместо ITP.

ITP устанавливается на уровне региона, поэтому эти 7% относятся именно к Андалусии — другие автономные сообщества Испании задают свою ставку.

Цена и valor de referencia

ITP — это не просто 7% от цены, записанной в escritura. Испанский Кадастр (Catastro) присваивает каждому объекту ежегодно обновляемый valor de referencia, и налоговая берёт 7% с той цифры, что выше.

База в одну строку ITP к уплате = 7% × MAX( цена покупки , valor de referencia )

Чаще всего эти две цифры близки, и побеждает цена. Но на недооценённых или долго удерживаемых объектах valor de referencia может оказаться ощутимо выше согласованной цены — и покупатель платит налог с большего числа, независимо от того, что реально перешло из рук в руки.

Рабочий пример

Возьмём вторичные апартаменты, согласованные за €500 000.

Valor de referencia ниже7% × €500 000 = €35 000
Valor de referencia выше (€540 000)7% × €540 000 = €37 800

Во втором сценарии ITP начисляется на €540 000, хотя из рук в руки перешло лишь €500 000. Поэтому юрист покупателя обычно проверяет valor de referencia до подписания arras — чтобы реальная цифра была известна заранее, а не обнаружилась у нотариуса.

Прогоните свою цену

Калькулятор налогов на покупку SOBE

Введите цену — и мы оценим ITP, нотариуса, реестр и юридические услуги вместе: полную стоимость приобретения, а не только заголовочную ставку.

Открыть калькулятор

Сниженные ставки в Андалусии

Общие 7% снижаются для основного жилья в пределах установленных ценовых лимитов — заявляется в самой декларации, а не применяется нотариусом автоматически.

СтавкаКто подходитМакс. стоимость
6%Любая покупка основного жилья€150 000
3,5%Покупатель до 35 лет, жертва домашнего насилия или терроризма либо квалифицирующий обезлюдевший муниципалитет€150 000
3,5%Признанная инвалидность (33% и более) или член многодетной семьи€250 000
Эти потолки ниже большинства цен вторички на Коста-дель-Соль, поэтому на практике обычно применяется ставка 7% — но право на льготу стоит проверить до arras, поскольку сниженную ставку нужно заявить в декларации, а не получить по умолчанию.

Как платится

ITP декларируется самостоятельно, а не выставляется счётом. В течение двух месяцев со дня, следующего за подписанием escritura, покупатель — обычно через свою gestoría или юриста — подаёт Modelo 600 и платит напрямую.

Реестр собственности не зарегистрирует титул нового владельца, пока Modelo 600 не оплачен, — поэтому на практике ITP подаётся почти сразу после завершения сделки, а не откладывается до дедлайна.

Чем он удивляет

1. Заложить в бюджет цену, а не valor. ITP к уплате может превысить 7% от согласованной цены, если valor de referencia выше, — стоит проверить до arras, а не после.

2. Перепутать ITP с IVA. В обычном случае они взаимоисключающие: один для вторички, другой для новостройки, но не оба на одной покупке.

3. Забыть, что он сверху. ITP платится вместе с нотариусом, реестром и юридическими услугами, а не вместо них: покупка вторички в Андалусии обычно выходит в 9–11% сверх цены, когда посчитан каждый расход.

Частые вопросы

Сколько составляет ITP в Андалусии в 2026 году?

Плоские 7% от налоговой базы для вторичной недвижимости — базой служит большее из цены покупки и valor de referencia. Ставка 6% применяется к основному жилью стоимостью не более 150 000 евро. Ставка 3,5% применяется к отдельным квалифицирующим покупателям, как правило в пределах 150 000 евро, а случаи инвалидности и многодетности могут подпадать под лимит до 250 000 евро.

Когда и как платится ITP?

Декларируется по Modelo 600 в течение двух месяцев со дня, следующего за escritura. На практике подаётся быстро после завершения сделки, потому что Реестр собственности не зарегистрирует титул, пока налоговая декларация не завершена.

Что если я купил ниже valor de referencia?

Налог всё равно причитается с valor de referencia — большей из двух цифр. Ваш юрист может оспорить нереалистичный valor профессиональной оценкой, но налог сначала платится, а оспаривается потом.

Платят ли ITP новостройки?

Нет. Первая передача от застройщика несёт вместо него IVA 10% плюс гербовый сбор AJD 1,2%. Объект платит один режим или другой, обычно не оба.

Входит ли ITP в ипотеку?

Нет. Испанские банки кредитуют под стоимость объекта, а ITP — как нотариус, реестр и юридические услуги — платится из ваших средств сверху. Закладывайте примерно 9–11% сверх цены для вторички в Андалусии.