База знаний SOBE
Что такое AJD? Испанский гербовый сбор на нотариальные акты
Налог на нотариальные регистрируемые документы: для покупателя в Андалусии это прежде всего 1,2% на купчую новостройки — рядом с IVA, а не вместо него.
Что это
AJD — Actos Jurídicos Documentados — испанский гербовый сбор на нотариальные документы, которые регистрируются и несут экономическую ценность.
Для покупателя недвижимости он всплывает в одном конкретном месте: купчая новостройки, купленной напрямую у застройщика, — рядом с IVA, а не вместо него. Вторичка в обычном случае AJD не несёт — она платит ITP.
AJD задаётся регионально. Общая ставка Андалусии — 1,2% от стоимости акта, примерно середина национального коридора: другие автономии берут от ~0,75% до 1,5%.
Когда применяется
AJD прикрепляется к первой копии нотариального акта, который одновременно регистрируется в публичном реестре и имеет экономическое содержание. В жилой недвижимости случай, важный большинству покупателей, прост: купчая новостройки, налогом поверх 10% IVA, уже причитающихся застройщику.
Одна и та же покупка обычно не несёт и AJD, и ITP — режимы, как правило, взаимоисключающи: продавец-застройщик означает IVA + AJD, частный владелец — только ITP.
Рабочий пример
Возьмём новостройку за €500 000 на Коста-дель-Соль, купленную напрямую у застройщика.
Итого налогов на покупку: €56 000. Идентичный юнит вторичкой заплатил бы только ITP — 7% × €500 000 = €35 000. Именно этот разрыв, а не заголовочная цена, покупатели чаще всего упускают, взвешивая новостройку против вторичной альтернативы.
IVA и AJD вместе
Калькулятор налогов на покупку SOBE
Введите цену новостройки — калькулятор сложит IVA и AJD в одну цифру, поставленную прямо против вторичной альтернативы с ITP.
Льготные ставки Андалусии
Общие 1,2% резко падают для основного жилья в пределах ценовых лимитов — три ступени, каждая заявляется в самой декларации, а не применяется автоматически.
| Ставка | Кто подходит | Максимальная стоимость |
|---|---|---|
| 1% | Любая покупка основного жилья | €150 000 |
| 0,3% | Покупатель до 35 лет, жертвы домашнего насилия или терроризма, отдельные малонаселённые муниципалитеты | €150 000 |
| 0,1% | Признанная инвалидность (от 33%) или многодетная семья | €250 000 |
Эти потолки сидят ниже большинства цен Коста-дель-Соль, так что на практике обычно применяются 1,2%. Но право на льготу стоит проверить до подписания акта: сниженная ставка декларируется в подаче — нотариус её автоматически не применит.
AJD и ипотека
До ноября 2018 года AJD по ипотечному акту нёс заёмщик — от полной обеспечиваемой суммы, а не только тела кредита, — и это заметно утяжеляло день сделки. Real Decreto-ley 17/2018 это изменил: с его вступления в силу AJD по самому ипотечному акту платит банк, а не заёмщик.
Речь именно об ипотечном акте. Финансируемая новостройка — это по-прежнему два отдельных документа: покупатель платит AJD по купчей как обычно, банк отдельно закрывает AJD по ипотечному акту. «AJD платит банк» не означает, что покупатель не платит ничего.
Как и когда подаётся
AJD самодекларируется на том же Modelo 600, что и ITP. Для событий с 1 января 2022 года собственное окно подачи Андалусии — два месяца со дня, следующего за подписанием escritura, — региональный срок по Ley 5/2021, отличный от более короткого дефолта регионов без своей нормы.
В сопровождаемой покупке gestoría или юрист подают сразу после завершения: Реестр собственности не зарегистрирует купчую новостройки, пока подача не закрыта.
Как он удивляет
1. Сравнение цен вместо полной стоимости. Новостройка может выглядеть дешевле вторички при той же заголовочной цене — пока IVA + AJD (11,2%) не встанут против одного ITP (7%). Разрыв — реальные деньги, а не округление.
2. Считать, что «банк платит AJD» = никакого AJD. С ноября 2018 банк несёт AJD именно по ипотечному акту — покупатель по-прежнему платит AJD по самой купчей.
3. Пропустить льготные ставки. Андалусия даёт AJD до 1%, 0,3% и 0,1% на основное жильё для подходящих покупателей — плоская оценка в 1,2% может завысить счёт.
4. Доверить дедлайн общенациональному гиду. Большинство общих гидов до сих пор цитируют 30 рабочих дней — собственное правило Андалусии с 2022 года даёт два месяца со дня после escritura.
Частые вопросы
Сколько составляет AJD в Андалусии в 2026 году?
Общая ставка — 1,2% от стоимости акта. Для основного жилья в пределах лимитов действуют льготы: 1% до 150 000 евро для любого покупателя, 0,3% до 150 000 для покупателей до 35 лет и отдельных защищённых групп, 0,1% до 250 000 при признанной инвалидности или многодетной семье.
Платит ли новостройка и IVA, и AJD?
Да. Первая передача от застройщика обычно несёт 10% IVA плюс 1,2% AJD по купчей — 11,2% вместе, до нотариуса, реестра и юридических расходов.
Платит ли вторичка AJD?
Нет. Вторичная покупка платит ITP. AJD применяется к новостройкам и отдельным другим нотариальным регистрируемым актам — как правило, не к той же сделке, что ITP.
Плачу ли я AJD по своей ипотеке?
По самому ипотечному акту — нет: с Real Decreto-ley 17/2018 за него отвечает банк. Но при финансируемой новостройке покупатель по-прежнему платит AJD по отдельной купчей.
Когда AJD подаётся в Андалусии?
На Modelo 600, в течение двух месяцев со дня, следующего за подписанием escritura, — для событий с 1 января 2022 года, по региональному сроку Ley 5/2021.