База знаний SOBE
Калькулятор стоимости покупки недвижимости
Цена из объявления, налоги на покупку, профессиональные расходы, полные инвестиции и собственные средства, которые могут понадобиться к завершению сделки. Статус покупателя меняет стартовое допущение по ипотеке. Отдельный тест профессиональной перепродажи может смоделировать условную андалусскую ставку ITP 2%.
Объект
Вторичка: налог на передачу (ITP) 7% плюс оценка профессиональных и регистрационных расходов.
Для планирования калькулятор берёт большее из цены покупки и этого значения — как базу ITP вторички и для лимита допуска 500 000 €.
Считаются автоматически по тем же андалусским допущениям, что и наш калькулятор налогов на покупку. Точные цифры для конкретной сделки проверяйте отдельно.
Статус покупателя
Статус покупателя меняет только стартовое допущение LTV, необходимые собственные средства и формулировки отчёта. ITP, IVA и AJD он не меняет.
Допущение по финансированию
Только редактируемое допущение — не одобрение банка, не оферта и не гарантированный лимит. Банк может считать от меньшей из цены покупки и своей оценки.
Цена покупки — это не та сумма, которая вам нужна
Полезная цифра — собственные средства, необходимые для завершения сделки, с видимыми налогами и расходами.
Объект из объявления за 500 000 € может потребовать заметно больше капитала, когда добавятся налог на передачу или НДС, гербовый сбор, юрист, нотариус, регистрация и первичные улучшения. Этот калькулятор разделяет полные необходимые инвестиции и необходимые собственные средства, потому что ипотека обычно финансирует часть цены объекта — а не налоги и профессиональные расходы вокруг неё.
Статус покупателя меняет допущение по финансированию, а не налог на покупку
Один и тот же тип объекта и цена дают одинаковые ITP, IVA и AJD для всех трёх профилей покупателя.
Переключатель статуса применяет редактируемое стартовое допущение LTV: 80% для налогового резидента Испании, 70% для нерезидента из ЕС/ЕЭЗ и 60% для нерезидента вне ЕС/ЕЭЗ. Это только плановые допущения. Реальное кредитование зависит от банка, дохода, возраста, существующих долгов, оценки объекта, юридического статуса и андеррайтинга.
Двигайте слайдер LTV, чтобы смоделировать более консервативное предложение. Каждые пять процентных пунктов меньше финансирования увеличивают необходимые собственные средства на пять процентов цены покупки.
Профессиональная ставка перепродажи не связана с резидентством покупателя
Условная ставка ITP 2% может применяться к квалифицирующей профессиональной покупке жилья для перепродажи.
Тест доступен только для жилья на вторичном рынке, где нормативная стоимость объекта и совместно приобретаемых аннексов не превышает 500 000 €. У покупателя должен быть квалифицирующий основной бизнес с недвижимостью, выполнено требование IAE на момент покупки, объект учтён как оборотный актив для перепродажи, в нотариальный акт включена требуемая декларация, а квалифицирующая перепродажа завершена нотариальным актом с передачей владения в течение двух лет. Последующая продажа должна облагаться TPO и не быть освобождённой.
Калькулятор применяет 2% только после подтверждения декларации и прохождения объективных проверок цены, стоимости и типа объекта. Это по-прежнему оценка соответствия, а не налоговое одобрение. Если любое условие не выполнено, модель возвращается к общей ставке ITP 7%.
Налоги вторички и новостройки считаются по-разному
Вторичка идёт через ITP; новостройка — через IVA плюс AJD.
Для стандартной вторички модель применяет андалусский налог на передачу (ITP) 7%. Квалифицирующий профессиональный сценарий перепродажи может использовать 2%. Для новостройки от застройщика модель применяет 10% НДС (IVA) плюс 1,2% гербового сбора (AJD). Затем калькулятор добавляет оценку расходов на юриста, нотариуса, реестр и банковские/прочие расходы. Точные счета и налоговые базы могут отличаться — сверяйте финальный расчёт завершения с юристом и налоговым консультантом.
Частые вопросы
Что входит в необходимые собственные средства?
Часть цены покупки, не покрытая предполагаемой ипотекой, все оценённые налоги и профессиональные расходы на приобретение, а также бюджет на ремонт и мебель, введённый в калькуляторе.
Меняет ли статус покупателя ITP, IVA или AJD?
Нет. В этом калькуляторе статус покупателя не меняет налог на покупку. Налоговую модель определяет тип объекта: ITP для вторички или IVA плюс AJD для новостройки.
Почему цифры LTV названы допущениями?
Потому что это плановые отправные точки, а не одобрение банка, ипотечная оферта или гарантированный лимит. Реальный кредит может быть ниже и может считаться от меньшей из цены покупки и банковской оценки.
Кто может использовать ставку ITP 2% профессионального торговца недвижимостью?
Потенциально — квалифицирующий индивидуальный предприниматель или компания, чья основная деятельность — строительство, девелопмент или купля-продажа и аренда недвижимости за собственный счёт. Жильё с аннексами должно укладываться в лимит стоимости 500 000 €, быть учтено как оборотный актив для перепродажи, нести требуемую декларацию в акте и быть перепродано нотариальным актом с передачей владения в течение двух лет в сделке, облагаемой и не освобождённой от TPO. Профессиональная консультация обязательна.
Как считаются расходы на приобретение?
Стандартная вторичка — ITP 7%; подтверждённый и соответствующий условиям профессиональный сценарий перепродажи — 2%. Новостройка — IVA 10% плюс AJD 1,2%. Оценка также включает юриста 1%, нотариуса 0,5%, реестр 0,75% и 1 500 € на банковские переводы и прочее.
Применяется ли ипотека ко всей сумме инвестиций?
Нет. Допущение по ипотеке применяется только к цене покупки объекта. Налоги на покупку, профессиональные услуги и ремонт с мебелью считаются потребностью в собственных средствах.
Что происходит при выборе покупки за наличные?
Предполагаемый LTV становится нулевым, оценка ипотеки — нулевой, а необходимые собственные средства становятся равны полным необходимым инвестициям.
Ремонт и мебель включаются автоматически?
Нет. Поле начинается с нуля. Добавьте бюджет, который планируете потратить до или сразу после завершения сделки, — тогда он войдёт и в полные инвестиции, и в необходимые собственные средства.
Связанные инструменты
Только общая информация — не финансовая, ипотечная, налоговая или юридическая консультация, не одобрение банка, не оценка, не оферта и не гарантированный кредитный лимит. Результаты полностью зависят от введённых допущений. Налоги на покупку, условия профессиональной перепродажи, тарифы, методы оценки и критерии кредитования зависят от сделки и меняются; проверяйте актуальные цифры с квалифицированным юристом, налоговым консультантом и банком до принятия обязательств.