База знаний SOBE
Флип-калькулятор недвижимости
Увидьте, что остаётся между ценой, которую вы платите, и ценой, за которую предполагаете продать, — после расходов на покупку, реновации, содержания, финансирования, расходов на продажу и расчётного налога.
Объект
Вторичный рынок: ITP плюс юрист, нотариус, реестр и банк.
Реновация и проект
Расходы на содержание
Финансирование
Продажа
Налоговый режим зависит от структуры владения, счетов-фактур, резидентства и вычитаемых расходов. Это оценка, а не налоговая консультация.
Разница между ценой покупки и продажи — это не ваша прибыль
В расчёт входит каждый расход между двумя ценами.
Витринную разницу уменьшают налоги на покупку, юрист и реестр, реновация, задержки проекта, финансирование, комиссия агентства и расчётный налог. Калькулятор держит каждую статью на виду — результат отражает то, что показывают цифры, а не только две цены из заголовка.
Почему длительность проекта меняет результат
Задержка добавляет расходы, но не добавляет стоимость автоматически.
Каждый дополнительный месяц может добавить комунидад, коммунальные услуги, страховку, охрану, обслуживание и проценты по ипотеке. Он же снижает годовую доходность: тот же расчётный результат достигается дольше, а альтернативная стоимость вложенного капитала продолжает накапливаться.
Точка безубыточности — первая цифра для проверки
Прежде чем оценивать потенциал, посчитайте цену продажи, которая лишь возвращает вложенное.
Правильная цена безубыточности должна учитывать процентные расходы на продажу. Когда комиссия агентства — процент от цены продажи, простое сложение расходов занижает цену, необходимую для возврата затрат проекта.
Частые вопросы
Какие расходы включать во флип недвижимости?
Включайте цену покупки, налоги и профессиональные расходы на приобретение, реновацию и мебель, расходы на содержание, финансирование, расходы на продажу и расчёт налога. Результат настолько полон, насколько полны введённые допущения.
Разница между ценой покупки и продажи — это прибыль?
Нет. Разницу уменьшает каждый расход между приобретением и завершением продажи: расходы на покупку, реновация, содержание, финансирование, расходы на продажу и расчётный налог.
Как считаются расходы на покупку в Андалусии?
Для вторичного объекта оценка использует ITP 7%. Для новостройки — IVA 10% и AJD 1,2%. В обоих случаях добавляются оценки расходов на юриста, нотариуса, реестр и банк. Точные суммы зависят от сделки.
Считается ли тело ипотеки расходом флипа?
Нет. Тело кредита — возврат заёмного капитала, а не экономический расход проекта. Проценты по ипотеке и комиссии — расходы; остаток тела гасится из выручки от продажи и показывается отдельно.
Как считается цена безубыточности?
Фиксированные расходы проекта делятся на единицу минус ставка процентных расходов на продажу. Так учитывается, что комиссия агентства растёт вместе с ценой продажи.
Вычитается ли реновация из налога на прирост капитала?
Не автоматически. Документированные капитальные улучшения могут увеличить стоимость приобретения, но мебель, ремонт и неподтверждённые расходы могут трактоваться иначе. Важны структура владения, счета-фактуры и местные налоговые правила.
Что такое удержание 3% для продавца-нерезидента?
Это авансовый платёж покупателя в счёт итогового испанского налогового обязательства продавца-нерезидента. Это не дополнительный налог, и он не прибавляется к расчётному налогу на прирост капитала.
Ожидаемая цена продажи — это прогноз SOBE Invest?
Нет. Это ваша предполагаемая цена продажи. Калькулятор показывает расчётный результат из введённых допущений и не предсказывает и не гарантирует цену продажи или доходность.
Смотрите также
Только общая информация — не финансовая, налоговая или юридическая консультация, не оценка, не прогноз и не оферта. Результаты — расчётные сценарии, полностью основанные на введённых допущениях. Налоговый режим, вычитаемые расходы, критерии кредитования и расходы по сделке зависят от человека, объекта и структуры владения и меняются; перед решением проверяйте цифры с профильными консультантами.