База знаний SOBE
Калькулятор доходности аренды
Увидьте разрыв между витринной валовой доходностью и чистой — той, что остаётся после простоя, текущих расходов и полной стоимости покупки. Добавьте ипотеку, чтобы оценить месячный денежный поток и cash-on-cash.
Объект
Вторичный рынок: налог на передачу (ITP) по ставке Андалусии плюс профессиональные расходы.
Считаются автоматически и входят в знаменатель чистой доходности. Эти расходы не возвращаются при продаже. Точную сумму по конкретной сделке проверяйте отдельно.
Арендный доход
Недели, когда объект не приносит аренду в течение года.
Текущие расходы
Оставьте ноль, если управляете сами. Комиссия применяется к фактически полученной аренде после простоя.
Финансирование
Кредит считается от цены покупки. Расходы на покупку и CapEx оплачиваются собственными средствами.
Калькулятор показывает оценки на основе введённых допущений. Он не обещает и не гарантирует доходность. Личные налоги, одобрение ипотеки и расходы конкретного объекта требуют профессиональной проверки.
Валовая доходность — витрина, чистая — рабочая цифра
Валовая доходность сравнивает аренду по договору с ценой. Чистая спрашивает, что остаётся после простоя, операционных расходов и полных вложений в покупку.
Валовая доходность удобна для быстрого первого сравнения: годовая аренда, делённая на цену покупки. Она не учитывает недели простоя, комунидад, местные налоги, страховку, обслуживание и управление.
Чистая доходность берёт расчётный чистый операционный доход и делит его на цену покупки плюс расходы на покупку и ремонт с меблировкой. Так знаменатель ближе к реально вложенному капиталу.
Почему расходы на покупку увеличивают разрыв между валовой и чистой
Налоги на покупку и профессиональные расходы увеличивают базу вложений, не увеличивая аренду.
Для вторичного объекта модель включает ITP 7% плюс расчётные расходы на юриста, нотариуса, реестр и банк. Для новостройки — IVA 10% и AJD 1,2% плюс те же профессиональные допущения. Эти суммы — часть необходимого капитала и при продаже не возвращаются.
Это сделано намеренно: два объекта с одинаковой арендой и ценой могут показать разную чистую доходность, если у одного больше CapEx или другая структура расходов на покупку.
Денежный поток и cash-on-cash отвечают на другой вопрос
Чистая доходность оценивает объект до финансирования; cash-on-cash сравнивает годовой остаток денег после обслуживания кредита с реально вложенными собственными средствами.
Без галочки ипотеки модель считает покупку за собственные средства, и месячный денежный поток — это NOI, делённый на двенадцать. С включённым финансированием вычитается платёж по ипотеке, а стартовые собственные вложения уменьшаются на сумму кредита.
Кредитное плечо может как повысить, так и снизить cash-on-cash — в зависимости от ставки, платежей и операционного результата. Калькулятор показывает то, что дают введённые цифры; он не прогнозирует и не гарантирует доход.
Частые вопросы
Что такое валовая доходность аренды?
Валовая доходность аренды — это годовая аренда по договору, делённая на цену покупки. Это быстрая метрика для сравнения: она не вычитает простой, операционные расходы, расходы на покупку и платежи по ипотеке.
Что такое чистая доходность аренды?
Чистая доходность аренды — это расчётный годовой чистый операционный доход, делённый на полную базу вложений: цену покупки, автоматически рассчитанные расходы на покупку и ремонт с меблировкой. Платежи по ипотеке не учитываются, потому что чистая доходность оценивает объект до финансирования.
Почему чистая доходность ниже валовой?
Простой и текущие расходы уменьшают доход в числителе, а расходы на покупку и CapEx увеличивают вложения в знаменателе. Оба эффекта расширяют разрыв между валовой и чистой доходностью.
Учтены ли расходы на покупку?
Да. Калькулятор автоматически оценивает ITP для вторичного объекта или IVA плюс AJD для новостройки, а также расходы на юриста, нотариуса, реестр и банк. Они входят в базу вложений для чистой доходности и помечены как не возвращаемые при продаже.
Что такое месячный денежный поток после ипотеки?
Это расчётный месячный чистый операционный доход минус рассчитанный ежемесячный платёж по ипотеке. Он показан до личного подоходного налога и может быть отрицательным, если обслуживание кредита превышает деньги, которые генерирует объект.
Что такое cash-on-cash?
Cash-on-cash — это расчётный годовой денежный поток после ипотеки, делённый на вложенные собственные средства: цена покупки плюс расходы на покупку и CapEx минус сумма кредита. Показатель чувствителен к финансированию и не совпадает с чистой доходностью.
Учтены ли налоги нерезидента в основных показателях?
Нет. Основные показатели доходности и денежный поток показаны до личных налогов. В PDF-отчёте есть справочная таблица 2026 года «ЕС/ЕЭЗ против не-ЕС» с расчётной годовой суммой налога на аренду для введённого сценария.
Смотрите также
Используйте результат по доходности как часть более широкой проверки покупки, финансирования и налогов.
Только общая информация — не финансовая, налоговая или юридическая консультация, не оценка, не прогноз и не оферта. Результаты полностью зависят от введённых допущений и являются оценками до личных налогов. Арендные показатели, условия финансирования, расходы на покупку и налоговый режим различаются по объектам и обстоятельствам; перед решением проверяйте актуальные цифры с профильными специалистами.