База знаний SOBE
Калькулятор чистой выручки от продажи недвижимости
Продаёте недвижимость на Коста-дель-Соль, купленную годы назад? Оцените налог на прирост, Plusvalía Municipal, удержание 3% для нерезидентов, комиссию агентства и расходы сделки, погашение ипотеки — и деньги, которые реально дойдут до вашего счёта.
Детали отчёта
Статус продавца
Физлицо-нерезидент: обычно 19% с налогооблагаемого прироста; покупатель удерживает 3% от суммы при завершении (Modelo 211). Modelo 210 подаётся по истечении одного месяца, в течение следующих трёх.
Продажа
Процент от цены продажи, всегда с добавлением 21% IVA сверху.
Включите сюда сертификаты для продажи и энергопаспорт, если есть счета — эти транзакционные расходы уменьшают налогооблагаемый прирост.
Текущий IBI за год, неуплаченные налоги, долги по комунидаду и прочие суммы, распределяемые или гасимые при завершении. Они уменьшают деньги на руках, но не налогооблагаемый прирост.
Ипотека на объекте
Запросите carta de saldo у банка заранее — проценты начисляются до дня завершения.
Изначальная покупка
Точные даты важны: периоды до года считаются полными месяцами, длиннее — полными годами.
Они повышают стоимость приобретения и уменьшают налогооблагаемый прирост. Храните счёт, налоговую форму, эскритуру или иное действительное подтверждение.
Для сдававшегося объекта налоговая амортизация уменьшает стоимость приобретения и может увеличить налогооблагаемый прирост.
Plusvalía Municipal — текущая кадастровая квитанция
Предзаполнен законным максимумом 2026 года для точного периода владения (RDL 16/2025; потолок 20 лет). Муниципалитеты могут утверждать более низкие коэффициенты — сверяйте действующее местное постановление.
Опции резидента
Оценка: чистыми на руки
—
Только общая оценка — не налоговая, юридическая или бухгалтерская консультация. Налог на прирост, коэффициенты и ставки Plusvalía, механика удержания, вычитаемость отдельных расходов и любые льготы зависят от конкретной сделки, документов и действующих правил и могут меняться. Проверяйте итоговые цифры с квалифицированным испанским налоговым консультантом и мэрией до листинга и подписания.
Цена продажи — не то, что вы забираете домой
Полезная цифра — чистый итог после налогов, комиссий и погашения ипотеки.
Объект, купленный годы назад и продаваемый сегодня, запускает до трёх отдельных вычетов, прежде чем деньги дойдут до продавца: налог на прирост с прибыли, Plusvalía Municipal с роста стоимости земли и транзакционные расходы продажи — комиссия агентства с IVA, юридическая работа, сертификаты и снятие ипотеки. Калькулятор моделирует весь водопад от согласованной цены до денег на руках в одном виде.
Резиденты и нерезиденты облагаются по-разному
Физлица-нерезиденты обычно платят 19% с налогооблагаемого прироста и сталкиваются с удержанием 3% при завершении; налоговые резиденты Испании используют прогрессивную сберегательную шкалу.
Когда продавец — нерезидент, покупатель обязан удержать 3% от полной цены и уплатить их в налоговую на счёт продавца через Modelo 211. Это аванс, а не итоговый налог: по истечении месяца после завершения у продавца есть следующие три месяца, чтобы подать Modelo 210, доплатить итог или заявить возврат. Налоговый резидент Испании вместо этого декларирует прирост в годовой декларации IRPF по сберегательным полосам 19%, 21%, 23%, 27% и 30%.
Документы решают размер налогооблагаемого прироста
Налоги, сборы и улучшения со счетами повышают стоимость приобретения; агентство, юрист и Plusvalía уменьшают выручку.
Для давно купленного объекта бумажный след — часто разница между комфортным и болезненным налоговым счётом. Счета стороны покупки многолетней давности — ITP или IVA, нотариус, реестр, юрист — плюс документированные капитальные улучшения уменьшают прирост, а законно допустимая амортизация от сдачи уменьшает стоимость приобретения и увеличивает его. На стороне продажи комиссия агентства с её IVA, юридические расходы и фактически уплаченная Plusvalía уменьшают стоимость передачи. Храните каждый счёт весь срок владения плюс четыре года после продажи.
У Plusvalía два метода расчёта — можно взять меньший
Объективный: кадастровая стоимость земли × коэффициент лет владения. Реальный: фактический прирост × доля земли в кадастровой стоимости.
По правилам после 2021 года налогоплательщик может использовать меньшую из объективной базы и доказанного реального роста стоимости земли, а при отсутствии роста Plusvalía не начисляется. Калькулятор использует законные максимальные коэффициенты 2026 года; каждый муниципалитет может утверждать более низкие и устанавливает свою ставку до 30% — сверяйте действующее местное постановление.
Ипотека уменьшает деньги, а не налог
Остаток гасится у нотариуса, но налогооблагаемый прирост он не уменьшает.
Погашение и комиссии за снятие — статьи денежного потока: они уходят из средств завершения, обычно банковским чеком, передаваемым у нотариуса вместе с регистрацией снятия. Запросите carta de saldo у банка заранее — по старым кредитам начисленные проценты и комиссии могут сдвинуть цифру между офертой и днём завершения.
Частые вопросы
Какой налог платит нерезидент при продаже испанской недвижимости?
Плоские 19% с чистого прироста капитала. Кроме того, покупатель удерживает 3% от цены при завершении (Modelo 211) как аванс; по истечении месяца продавец в течение следующих трёх подаёт Modelo 210, доплачивает итог и заявляет возврат излишка удержания.
Что если удержание 3% больше моего реального налога?
Разница подлежит возврату. Продавец заявляет её в Modelo 210 с эскритурой продажи, эскритурой покупки и счетами, подтверждающими стоимость приобретения. Возвраты идут месяцами, а незаявленные просто остаются у казны — поэтому пакет документов стоит собрать до завершения сделки, а не следующей весной.
Как моделируется комиссия агентства?
Как процент от цены продажи — 4% по умолчанию, настраивается от 0% до 6% шагом 0,5% — с добавлением 21% IVA сверху. Валовая сумма по счёту входит в расходы продажи и уменьшает стоимость передачи для расчёта прироста.
Как считается Plusvalía Municipal?
Двумя методами: объективным (текущая кадастровая стоимость земли × коэффициент за годы владения, потолок 20 лет, × муниципальная ставка) и реальным (фактический прирост × доля земли в кадастровой стоимости × ставка). Налогоплательщик может взять меньший результат, а при продаже без прироста налог не начисляется.
Какая кадастровая стоимость нужна?
Текущая, из последней квитанции IBI — и общая стоимость, и земельная составляющая (valor catastral del suelo). Кадастровая стоимость на момент покупки в расчёте Plusvalía не используется.
Уменьшает ли ипотека налогооблагаемый прирост?
Нет. Остаток уменьшает только деньги, которые вы получаете при завершении. Комиссии за снятие в этой оценке включены в расходы продажи; их режим для реальной декларации подтвердите с консультантом.
Вычитаются ли неуплаченный IBI, налоги и долги комунидада?
Нет. Суммы, гасимые или распределяемые при завершении — текущий IBI за год, налоговые недоимки, долги по комунидаду — это оплата собственных обязательств продавца. В калькуляторе они уменьшают чистые деньги на руках, но не налогооблагаемый прирост.
Я купил до 1995 года — есть дополнительная льгота?
Для продавцов-физлиц — резидентов и нерезидентов — переходные понижающие коэффициенты (abatimiento) могут уменьшить прирост, относимый к периоду до 20 января 2006 года, с пожизненным потолком 400 000 € подходящей стоимости передачи. Правила запутанны и в калькуляторе не моделируются — запросите индивидуальный расчёт.
Может ли продажа основного жилья быть освобождена?
Для налоговых резидентов реинвестирование основного жилья в законный срок может освободить реинвестированную долю, а подходящие продавцы 65+ могут получить полное освобождение. Подходящий нерезидент из ЕС/ЕЭЗ тоже может получить льготу реинвестирования основного жилья. Калькулятор моделирует только подтверждённое освобождение резидента 65+; льгота реинвестирования требует индивидуального расчёта.
Когда реально платится каждый налог?
Plusvalía подаётся в мэрию в течение 30 рабочих дней после продажи. Удержание 3% у нерезидента происходит при завершении; Modelo 210 подаётся по истечении месяца, в течение следующих трёх. Резидент декларирует прирост в декларации IRPF следующего года.
Смотрите также
Сначала выстройте продажу, потом подписывайте: статус резидентства, счета, удержание и календарь двигают чистую цифру. SOBE Invest моделирует выход вместе с вашими консультантами ещё до появления листинга — а затем продаёт деликатно.