База знаний SOBE
Калькулятор налогов нерезидента Испании
Оцените испанские налоги на арендный доход и продажу недвижимости для владельцев-нерезидентов.
Налоговое резидентство
Ставка 19%. Подходящие расходы вычитаются, если напрямую связаны с испанским арендным доходом.
Детали отчёта
Арендный доход
Дни личного пользования и прочие несданные дни могут создавать налог на вменённый доход. Этот отдельный налог здесь не считается.
Годовые денежные расходы
Считается автоматически как процент от валовой аренды за период сдачи.
Приблизительная формула: цена покупки × доля здания × 3%. Далее калькулятор применяет месяцы аренды ÷ 12 и вашу долю владения. Сумму можно перезаписать вручную. Подтвердите деление здание/земля и итоговый вычет с бухгалтером или испанским налоговым консультантом.
Стоимость приобретения
Испанский расчёт прироста может требовать уменьшения стоимости приобретения на налоговую амортизацию. Введите накопленную сумму, подтверждённую консультантом.
Продажа
Процент от валовой цены продажи, всегда с добавлением 21% IVA сверху. Полная сумма счёта включается в расходы на продажу.
Показывается отдельно и не входит в налог на прирост. Получите муниципальную оценку в мэрии или у консультанта.
Калькулятор даёт только оценку и не является юридической или налоговой консультацией. Налоговый режим зависит от индивидуальных обстоятельств и может меняться. Перед инвестиционными решениями всегда консультируйтесь с квалифицированным испанским налоговым консультантом.
Резидентство меняет налоговую базу аренды
Для арендодателя-нерезидента одна и та же аренда даёт разный испанский налог в зависимости от того, где владелец является налоговым резидентом.
Резиденты ЕС и подходящих стран ЕЭЗ обычно облагаются по 19% и могут вычитать расходы, прямо и неразрывно связанные с испанским арендным доходом, при наличии подтверждений и с учётом применимых правил. Прочие нерезиденты обычно платят 24% с валового арендного дохода без вычета этих расходов.
Калькулятор держит денежные расходы на виду в обоих случаях. Для владельца вне ЕС эти расходы всё равно уменьшают остающиеся деньги, хотя не уменьшают испанскую налоговую базу.
Дни аренды имеют значение
Годовые расходы на объект не вычитаются автоматически за весь год, если дом сдавался только часть года.
Комунидад, IBI, страховка, проценты по ипотеке и амортизация распределяются по времени аренды и доле владения. Прочие вычитаемые расходы объединяют ремонт, коммунальные за счёт владельца, уборку, комиссии площадок, юриста и бухгалтерию и другие подходящие затраты — вводите сумму за период аренды.
Налоговая амортизация — отдельно. Её общий годовой потолок — 3% от большей из стоимости приобретения здания и кадастровой стоимости здания, без земли, до распределения по времени и доле. Подтвердите базу и сумму с бухгалтером или испанским налоговым консультантом.
Дни личного пользования и прочие несданные дни могут также создавать отдельный вменённый доход для владельца-нерезидента. Версия 1 этот отдельный сбор не считает.
Удержание 3% при продаже — только авансовый платёж
Покупатель удерживает 3% от приходящейся на продавца-нерезидента цены продажи, даже когда итоговый налог на прирост ниже.
Итоговый прирост оценивается как чистая стоимость передачи минус скорректированная стоимость приобретения. Калькулятор применяет текущую ставку 19% для нерезидентов и сравнивает обязательство с удержанием 3%. Если удержание больше — разница показывается как расчётный возврат; если налог больше — как доплата.
Municipal plusvalía — отдельный местный налог, вводится вручную. Он исключён из расчёта налога на прирост, но включён в чистые деньги после продажи и прибыль после налогов.
Частые вопросы
Для кого этот калькулятор?
Он рассчитан только на владельцев, не являющихся налоговыми резидентами Испании, владеющих испанской недвижимостью без моделирования постоянного представительства. Налоговым резидентам Испании нужна консультация по налогам резидента — там другие правила и ставки.
Какая ставка налога на аренду для нерезидента из ЕС или ЕЭЗ?
Калькулятор использует 19% и позволяет подходящим напрямую связанным расходам и амортизации уменьшать налогооблагаемый арендный доход. Соответствие, подтверждения и условия обмена информацией для ЕЭЗ проверяйте с испанским налоговым консультантом.
Какая ставка для владельца вне ЕС и ЕЭЗ?
Калькулятор использует 24% с валового арендного дохода, без вычета расходов из испанской налоговой базы. Денежные расходы всё равно показываются — они уменьшают реальный чистый доход владельца.
Как моделируется комиссия агентства?
Как процент от валовой цены продажи — 4% по умолчанию, регулируется от 0% до 6% с шагом 0,5% — с добавлением 21% IVA сверху. Полная сумма счёта включается в расходы на продажу и уменьшает чистую выручку, используемую для прироста.
Как оценивается испанский налог на прирост?
Калькулятор вычитает скорректированную по доле стоимость приобретения, уменьшенную на введённую накопленную амортизацию, и подходящие расходы на продажу из скорректированной по доле цены продажи, затем применяет 19% к положительному приросту. Он не моделирует исторические переходные льготы, освобождения при реинвестировании, льготы по соглашениям и необычные структуры владения.
Почему удерживают 3%, если расчётный налог может быть ниже?
Покупатель обычно обязан удержать 3% от согласованной суммы, приходящейся на продавца-нерезидента, и уплатить их в испанскую налоговую. Удержание зачитывается в счёт итогового обязательства, поэтому излишек может подлежать возврату.
Входит ли municipal plusvalía в налог на прирост?
Нет. Municipal plusvalía — отдельный местный налог. Версия 1 принимает его ручным вводом, показывает отдельно и включает только в итоговые цифры денег и прибыли.
Подаёт ли калькулятор Modelo 210 или запрос на возврат?
Нет. Он только оценивает цифры. Сроки подачи, подтверждающие документы, процедуры возврата и корректное оформление Modelo 210 ведите с квалифицированным испанским налоговым консультантом.
Смотрите также
Калькулятор даёт только оценку и не является юридической или налоговой консультацией. Налоговый режим зависит от индивидуальных обстоятельств и может меняться. Перед инвестиционными решениями всегда консультируйтесь с квалифицированным испанским налоговым консультантом.