Что такое Valor de Referencia?

Что такое valor de referencia

Valor de referencia — официальная рыночно-ориентированная стоимость объекта от Кадастра: публикуется ежегодно и с 2022 года служит минимальной налоговой базой для налогов на передачу и наследство.

До 2022 года покупатели платили ITP с заявленной цены и спорили с налоговой постфактум, если та не соглашалась. Реформа перевернула бремя: теперь администрация заранее публикует собственную цифру для большинства объектов, и налог причитается с большего из цены и valor de referencia. Число выводится из реальных нотариальных продаж в каждой зоне и смягчается понижающим коэффициентом, задуманным, чтобы держать его ниже настоящего рынка, — но отдельные объекты могут оказаться и оказываются выше своей реальной цены.

Какие налоги он двигает — а какие нет

Он задаёт минимальную базу для ITP при покупке вторички и для налога на наследство и дарение. Он не заменяет цену в вашей арифметике налога на прирост капитала и не то, от чего считается IBI — тот остаётся на старшем, более низком valor catastral. Три официальных числа, три разные работы; путаница между ними — то место, где ломаются бюджеты.

Как проверить — до arras, а не после

Проверяется бесплатно в электронном офисе Catastro по кадастровой ссылке объекта из nota simple или любой квитанции IBI.

Проверка занимает минуты и живёт в due diligence рядом с самой nota simple: она говорит реальную налоговую цену сделки, которую вы собираетесь зафиксировать. Там, где valor не опубликован — часть сельских и нетипичных объектов, — действуют старые правила: база — заявленная цена, с возможностью проверки со стороны налоговой.

SOBE Invest выполняет эту проверку по каждому объекту до того, как клиент что-либо подписывает: сюрприз в €2 800 из нашего примера с ITP — ровно из тех, что сюрпризами быть не должны.

Когда число неверно

Valor — зонально-статистический, и конкретные объекты — неотремонтированные интерьеры, неудачные планировки, дефекты, которых статистика не видит, — могут быть им переоценены. Средство формальное: заплатить по опубликованной цифре, затем оспорить её через исправление или апелляцию, вооружившись профессиональной оценкой. Успех вернёт разницу с процентами. Что не работает — просто заявить меньшую цену и надеяться: начисление придёт с прикреплёнными надбавками.

Три способа, которыми он подстерегает покупателей

1. Бюджет только по цене. Сделка года может нести налог сделки подороже. Сначала проверьте, потом торгуйтесь.

2. Путаница с valor catastral. Один задаёт ITP; другой задаёт IBI. На одном и том же доме они могут отличаться на сотни тысяч евро.

3. Считать, что он ограничивает и сторону продавца. Налог продавца на прирост капитала идёт по реальным ценам, а не по референсным значениям. У каждой стороны стола своя арифметика.

Связанные термины

Эта страница — общая информация, а не финансовая, налоговая или юридическая консультация. Пример гипотетический и не является офертой, прогнозом или ожидаемым результатом. Ставки налогов и условия кредитования зависят от обстоятельств и меняются со временем — проверяйте актуальные правила с квалифицированным специалистом до принятия решения.