База знаний SOBE
Что такое IBI? Ежегодный налог на недвижимость в Испании
Муниципальный налог, который каждый собственник платит каждый год: кто должен его после продажи, как долги следуют за объектом и куда он ложится в честном расчёте доходности.
Что такое IBI
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles — ежегодный муниципальный налог на недвижимость в Испании. Каждый собственник платит его каждый год, пока владеет.
Это ближайший испанский эквивалент нашего налога на имущество: его взимает мэрия, рассчитывая по valor catastral — административной кадастровой стоимости объекта, которая сидит заметно ниже рыночной, — по ставке, которую каждый муниципалитет задаёт в государственном коридоре примерно от 0,4% до 1,1% для городской недвижимости.
На Коста-дель-Соль апартаменты за €500 000 обычно несут IBI от высоких сотен до низких тысяч евро в год — ощутимо в расчёте чистой доходности, и это один из текущих расходов, который наши калькуляторы спрашивают явно. Мусорный сбор (tasa de basura) часто выставляется вместе с ним.
Кто должен — правило 1 января
Кто владеет объектом на 1 января, тот должен IBI за весь год.
Купите в марте — и юридически счёт за этот год должен продавец; почти универсальная практика — благословлённая Верховным судом — пропорционально разделить его в договоре купли-продажи, каждая сторона несёт свои месяцы. Если arras молчит, действует правило по умолчанию — так что пропишите явно.
Острая грань для покупателей: неоплаченный IBI следует за объектом. Мэрия может взыскать текущие и недавние долги с самого актива, независимо от того, кто их создал. Последняя оплаченная квитанция и муниципальная справка об отсутствии долгов — стандартные позиции в файле due diligence, рядом с nota simple.
Как и когда платится
Раз в год, в окно сбора, которое задаёт каждый муниципалитет, — на этом побережье обычно с конца лета до осени. Прямое списание (domiciliación) — практичный ответ для собственников-нерезидентов: ни одного конверта не пропустишь, а некоторые мэрии дают за него скидку. Пропустите добровольный период — и надбавки прикрепляются автоматически.
Для арендодателей IBI — вычитаемый расход против арендного дохода для резидентов и нерезидентов ЕС/ЕЭЗ: ещё одна причина, почему квитанция живёт в той же папке, что и любая другая factura.
Куда IBI ложится в цифрах
Калькулятор доходности аренды SOBE
IBI, взносы комунидад, страховка и управление — вводятся построчно, чтобы чистая доходность была реальной, а не оптимистичной.
Valor catastral — это не valor de referencia
Две официальные стоимости, две разные работы. Valor catastral — старшая административная стоимость, по которой считается IBI (и вменённый налог нерезидента), — обычно сильно ниже рынка. Valor de referencia — новая цифра, отслеживающая рынок, которая задаёт минимальную базу для ITP и налога на наследство. Их путаница ведёт к ошибкам бюджета в обе стороны.
Три способа, которыми IBI ловит собственников
1. Молчаливый arras. Нет пункта о пропорции — владелец на 1 января несёт весь год. Пропишите раздел письменно.
2. Унаследованные долги. Долг путешествует с объектом. Справка об отсутствии долгов до завершения сделки не стоит ничего; обнаружить три года долгов после — стоит ровно три года долгов.
3. Неприсмотренный почтовый ящик. Нерезиденты пропускают бумажные счета и собирают надбавки. Оформите списание в неделю получения ключей.
Частые вопросы
Сколько составляет IBI на Коста-дель-Соль?
Зависит от valor catastral и муниципальной ставки — она задаётся в государственном коридоре примерно от 0,4% до 1,1% для городской недвижимости. Апартаменты за 500 000 евро обычно несут годовой счёт от высоких сотен до низких тысяч евро; последняя квитанция скажет точно.
Кто платит IBI в год продажи?
Юридически — тот, кто владеет на 1 января, за весь год. Стандартная практика, поддержанная Верховным судом, — пропорционально разделить его в договоре купли-продажи, но только если договор об этом говорит.
Может ли неоплаченный IBI прежнего владельца коснуться меня?
Да — долг следует за объектом, и мэрия может взыскать недавние задолженности с актива. Муниципальная справка об отсутствии долгов до завершения сделки — стандартный due diligence.
Вычитается ли IBI из арендного дохода?
Да — для испанских резидентов и арендодателей-нерезидентов из ЕС/ЕЭЗ, декларирующих чистый арендный доход. Храните квитанции вместе с остальным файлом объекта.
Как обычно платят его собственники-нерезиденты?
Прямым списанием с испанского счёта — это снимает риск пропустить бумажный счёт, а в некоторых муниципалитетах приносит небольшую скидку.