База знаний SOBE
Nota Simple — рентген титула по-испански
Девять евро и один рабочий день покупают сводку Реестра о том, кто владеет объектом и что над ним висит, — первый документ, который заказывает любая серьёзная покупка, и последний, которому стоит верить слепо.
Что такое nota simple
Nota simple — официальная сводка Реестра собственности об объекте: кто им владеет, что это ровно такое и какие долги и ограничения над ним висят.
Она стоит около €9, приходит в течение рабочего дня из онлайн-сервиса реестра и носит информативный характер, а не заверенный — заверенная версия (certificación registral) существует для судебных целей. Для всего практического в покупке инструмент — nota simple: её первым читает ваш юрист, её требует банк для ипотеки, и именно она превращает утверждения объявления в факты реестра.
Как её читать — четыре раздела, которые важны
Finca и описание. Реестровая идентичность объекта — границы, площадь, кадастровая ссылка, — которая должна совпадать с тем, что вы думаете, что покупаете. Сюрпризы здесь (меньшая площадь, незарегистрированная пристройка) — находки, а не опечатки.
Titularidad. Собственники и их доли. Продавать должны все, кого называет реестр, — отсутствующая подпись супруга или неразрешённое наследство всплывают ровно здесь.
Cargas. Ипотеки, эмбарго, сервитуты и условия, прикреплённые к самому объекту, — долги, путешествующие с активом, а не с человеком. Этот раздел решает, как инженерно устроить завершение: существующие обременения обычно гасятся за столом нотариуса из цены покупки.
Предостережения и ожидающие записи. Аннотации о судебных процессах, преимущественные права, ожидающие документы — так реестр говорит: что-то в движении. Всё отсюда идёт прямиком вашему юристу.
Правило свежести
Nota simple — фотография, а не фильм. Она показывает реестр на момент выдачи — и ничего после.
Эмбарго может быть внесено через неделю после того, как ваша копия напечатана. Поэтому практика заказывает её дважды: в начале due diligence и снова за дни до escritura — а нотариус запрашивает собственную в сам день завершения. Nota месячной давности, приложенная к объявлению, — это маркетинг, а не проверка.
По каждому объекту, который мы представляем
Реестровое досье — до просмотра
Свежая nota simple, прочитанные обременения, площади, сверенные с кадастром, — чтобы то, что вы смотрите, было тем, что по реестру существует.
Чего она сказать не может
Реестр записывает права, а не реальности. Nota simple молчит о долгах по взносам комунидад (спросите администратора), неоплаченном IBI (справка мэрии), градостроительной легальности работ (лицензии и LPO) и о сидящих в объекте арендаторах. Полная проверка читает nota рядом с этими файлами — каждый отвечает на вопрос, на который не могут остальные.
Три способа, которыми покупатели читают её неверно
1. Доверять копии продавца. Закажите собственную — девять евро покупают независимость и актуальную дату.
2. Читать только строку собственника. Раздел cargas — то место, где покупки спасаются или тонут. У каждой записи там есть история; услышьте её до arras.
3. Принимать её за всё досье. Чистый реестр — необходимое условие, но не достаточное. Долги комунидад, IBI и лицензии живут в других местах.
Частые вопросы
Как заказать nota simple?
Онлайн в официальном сервисе Реестра собственности (registradores.org) — по адресу объекта, кадастровой ссылке или номеру finca. Стоит около девяти евро и обычно приходит в течение одного рабочего дня.
Чем nota simple отличается от certificación registral?
Nota simple — информативная; certificación — заверенная подписанная версия для судебных целей. Для проверки покупки и ипотеки стандарт — nota simple.
Показывает ли nota simple долги?
Она показывает долги, прикреплённые к самому объекту, — ипотеки, эмбарго, сервитуты. Она не показывает задолженность по взносам комунидад, неоплаченный IBI или коммунальные долги — для них нужны отдельные справки.
Насколько свежей она должна быть?
Дни, а не месяцы. Стандартная практика заказывает одну в начале проверки и свежую перед самым завершением; нотариус проверяет реестр ещё раз в сам день сделки.
Площадь в nota отличается от объявления — что верно?
Реестр записывает юридическую площадь; объявления часто называют построенную или оценочную. Расхождения обычны, и их стоит разрешить до arras — особенно там, где пристройки строились без регистрации.