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Calculadora de Impuestos para No Residentes en España
Estime los impuestos españoles sobre los ingresos por alquiler y la venta de inmuebles para propietarios no residentes.
Residencia fiscal
Tipo del 19%. Los gastos que cumplan los requisitos pueden deducirse cuando estén directa e inseparablemente vinculados al ingreso por alquiler en España.
Datos del informe
Ingresos por alquiler
Los días de uso personal y otros días no alquilados pueden generar imputación de rentas. Ese impuesto separado no se incluye aquí.
Gastos anuales
Se calcula automáticamente como porcentaje del alquiler bruto percibido durante el periodo de alquiler.
Fórmula aproximada: precio de compra × parte estimada de la construcción × 3%. La calculadora aplica después meses alquilados ÷ 12 y su cuota de propiedad. Puede modificar el importe manualmente. Confirme el reparto construcción/suelo y el importe deducible final con su asesor fiscal español.
Valor de adquisición
El cálculo español de la ganancia puede exigir reducir el valor de adquisición por la amortización fiscal. Introduzca el importe acumulado confirmado por su asesor.
Venta
Porcentaje sobre el precio bruto de venta, aplicado siempre con el 21% de IVA añadido. El importe bruto facturado se incluye en los costes de venta.
Se muestra por separado y no se incluye dentro del impuesto sobre la ganancia patrimonial. Solicite la estimación al ayuntamiento correspondiente o a su asesor.
Esta calculadora ofrece únicamente una estimación y no debe considerarse asesoramiento legal ni fiscal. El tratamiento fiscal depende de las circunstancias individuales y puede cambiar con el tiempo. Consulte siempre a un asesor fiscal español cualificado antes de tomar decisiones.
La residencia cambia la base imponible del alquiler
Para un propietario no residente, el mismo alquiler puede generar una factura fiscal distinta en España según dónde tenga su residencia fiscal.
Los residentes de la UE y del EEE que cumplan los requisitos tributan en general al 19% y pueden deducir los gastos directa e inseparablemente vinculados al ingreso por alquiler en España, sujeto a justificación y a la normativa aplicable. Los demás no residentes tributan en general al 24% sobre el ingreso bruto por alquiler, sin deducir esos gastos.
La calculadora mantiene visibles los gastos en efectivo en ambos casos. Para un propietario de fuera de la UE, esos costes siguen reduciendo el dinero que realmente conserva aunque no reduzcan la base imponible española.
Los días de alquiler importan
Los costes anuales del inmueble no son deducibles automáticamente por todo el año cuando la vivienda se alquila solo una parte de él.
Los gastos de comunidad, el IBI, el seguro, los intereses de hipoteca y la amortización se prorratean por tiempo alquilado y cuota de propiedad. Los otros gastos deducibles agrupan reparaciones, suministros pagados por el propietario, limpieza, comisiones de plataformas, asesoría legal y contable y otros costes admisibles; introduzca el importe del periodo de alquiler.
La amortización fiscal es aparte. Su límite anual general es el 3% del mayor entre el coste de adquisición de la construcción y el valor catastral de la construcción, excluido el suelo, antes del prorrateo por tiempo y propiedad. Confirme la base y el importe con su asesor fiscal español.
Los días de uso personal y otros días no alquilados también pueden generar una imputación de rentas separada para el propietario no residente. La versión 1 no calcula ese cargo separado.
La retención del 3% en la venta es solo un pago a cuenta
El comprador retiene el 3% del precio atribuible al vendedor no residente incluso cuando el impuesto final sobre la ganancia es menor.
La ganancia patrimonial final se estima a partir del valor de transmisión neto menos el valor de adquisición ajustado. La calculadora aplica el tipo actual del 19% para no residentes y compara esa cuota con la retención del 3%. Si la retención es mayor, la diferencia se muestra como devolución estimada; si el impuesto es mayor, la diferencia se muestra como impuesto adicional a pagar.
La plusvalía municipal es un impuesto local separado y se introduce manualmente. Queda excluida del cálculo del impuesto sobre la ganancia, pero se incluye en el efectivo neto tras la venta y en el beneficio tras impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede usar esta calculadora?
Está diseñada únicamente para propietarios que no son residentes fiscales en España y que poseen un inmueble español sin modelar un establecimiento permanente. Los residentes fiscales en España deben acudir a asesoramiento de residentes porque se aplican reglas y tipos distintos.
¿Cuál es el tipo impositivo del alquiler para un no residente de la UE o del EEE?
La calculadora utiliza el 19% y permite que los gastos admisibles directamente vinculados y la amortización reduzcan la base imponible del alquiler. La elegibilidad, la justificación documental y las condiciones de intercambio de información del EEE deben verificarse con un asesor fiscal español.
¿Y para un propietario de fuera de la UE o del EEE?
La calculadora utiliza el 24% sobre el ingreso bruto por alquiler, sin deducción de gastos en la base imponible española. Los gastos en efectivo se muestran igualmente porque reducen el ingreso neto real del propietario.
¿Cómo se modelan los honorarios de agencia?
Como porcentaje del precio bruto de venta — 4% por defecto, ajustable del 0% al 6% en pasos del 0,5% — con el 21% de IVA añadido. El importe bruto facturado se incluye en los costes de venta y reduce el importe neto de venta utilizado para la ganancia.
¿Cómo se estima el impuesto sobre la ganancia patrimonial?
La calculadora resta del precio de venta ajustado por propiedad el valor de adquisición ajustado, reducido por la amortización fiscal acumulada introducida, y los costes de venta admisibles, y aplica el 19% a una ganancia positiva. No modela regímenes transitorios históricos, exenciones por reinversión, beneficios de convenios ni estructuras de propiedad atípicas.
¿Por qué se retiene el 3% si el impuesto calculado puede ser menor?
El comprador debe, con carácter general, retener el 3% de la contraprestación atribuible al vendedor no residente e ingresarlo en la Agencia Tributaria. Se acredita contra la cuota final, por lo que el exceso de retención puede ser devuelto.
¿La plusvalía municipal está incluida en el impuesto sobre la ganancia?
No. La plusvalía municipal es un impuesto local separado. La versión 1 la toma como dato manual, la muestra por separado y la incluye solo en las cifras finales de efectivo y beneficio.
¿La calculadora presenta el Modelo 210 o solicita la devolución?
No. Solo estima cifras. Los plazos de presentación, la documentación justificativa, el procedimiento de devolución y el tratamiento correcto del Modelo 210 deben gestionarse con un asesor fiscal español cualificado.
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Esta calculadora ofrece únicamente una estimación y no debe considerarse asesoramiento legal ni fiscal. El tratamiento fiscal depende de las circunstancias individuales y puede cambiar con el tiempo. Consulte siempre a un asesor fiscal español cualificado antes de tomar decisiones.