CONOCIMIENTO SOBE
Calculadora de Flipping Inmobiliario
Vea lo que queda entre el precio que paga y el precio al que asume que puede vender — tras gastos de adquisición, reforma, gastos de tenencia, financiación, gastos de venta e impuesto estimado.
El inmueble
Reventa: ITP más abogado, notaría, registro y gastos bancarios.
Reforma y proyecto
Gastos de tenencia
Financiación
Venta
El tratamiento fiscal depende de la estructura de propiedad, las facturas, la residencia y los costes deducibles. Es una estimación, no asesoramiento fiscal.
La diferencia entre precio de compra y de venta no es su beneficio
Cada coste entre los dos precios pertenece al cálculo.
La diferencia de partida se reduce con los impuestos de compra, los gastos legales y de registro, la reforma, los retrasos del proyecto, la financiación, la comisión de agencia y el impuesto estimado. Esta calculadora mantiene visible cada partida para que el resultado refleje lo que muestran las cifras, y no solo los dos precios principales.
Por qué la duración del proyecto cambia el resultado
Un retraso añade costes sin añadir valor automáticamente.
Cada mes adicional puede sumar gastos de comunidad, suministros, seguro, seguridad, mantenimiento e intereses de hipoteca. También reduce el retorno anualizado, porque el mismo resultado estimado tarda más en conseguirse, mientras el coste de oportunidad del capital comprometido continúa.
El punto de equilibrio es la primera cifra que comprobar
Antes de estimar el potencial, calcule el precio de venta que solo recupera su dinero.
Un precio de equilibrio correcto debe tener en cuenta los gastos de venta porcentuales. Cuando la comisión de agencia es un porcentaje del precio de venta, sumar simplemente los costes infravalora el precio de venta necesario para recuperar el desembolso del proyecto.
Preguntas frecuentes
¿Qué costes deben incluirse en un flipping inmobiliario?
Incluya el precio de compra, los impuestos de adquisición y costes profesionales, la reforma y el mobiliario, los gastos de tenencia, los costes de financiación, los gastos de venta y un cálculo fiscal estimado. El resultado es tan completo como los supuestos introducidos.
¿La diferencia entre precio de compra y precio de venta es el beneficio?
No. La diferencia se reduce con cada coste incurrido entre la adquisición y la escrituración de la venta, incluidos los gastos de compra, la reforma, los gastos de tenencia, la financiación, los gastos de venta y el impuesto estimado.
¿Cómo se calculan los gastos de adquisición en Andalucía?
Para una reventa la estimación utiliza el 7% de ITP. Para una obra nueva, el 10% de IVA y el 1,2% de AJD. En ambos casos se añaden estimaciones de abogado, notaría, registro de la propiedad y gastos bancarios o varios. Los costes exactos dependen de la operación.
¿La amortización de la hipoteca cuenta como gasto del flipping?
No. El capital amortizado es devolución de dinero prestado, no un gasto económico del proyecto. Los intereses de la hipoteca y las comisiones de financiación sí son costes; el capital pendiente se devuelve con los ingresos de la venta y se muestra por separado.
¿Cómo se calcula el precio de venta de equilibrio?
Los costes fijos del proyecto se dividen entre uno menos el porcentaje de gastos de venta. Así se tiene en cuenta que la comisión de agencia aumenta a medida que aumenta el precio de venta.
¿La reforma es deducible para el impuesto sobre la ganancia?
No automáticamente. Las mejoras de capital documentadas pueden aumentar el valor de adquisición, pero el mobiliario, las reparaciones o los costes sin justificar pueden tratarse de otra forma. La estructura de propiedad, las facturas y las normas fiscales locales importan.
¿Qué es la retención del 3% para vendedores no residentes?
Es un pago a cuenta que realiza el comprador contra la liquidación fiscal final del vendedor no residente en España. No es un impuesto adicional y no se suma al impuesto estimado sobre la ganancia.
¿El precio de venta esperado es una previsión de SOBE Invest?
No. Es el precio de venta que usted asume. La calculadora muestra un resultado estimado basado en los supuestos que introduce y no predice ni garantiza un precio de venta ni una rentabilidad.
Relacionado
Información general únicamente — no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal, ni una tasación, ni una previsión, ni una oferta. Los resultados son escenarios estimados basados por completo en los supuestos introducidos. El tratamiento fiscal, los costes deducibles, los criterios de financiación y los costes de la operación varían según la persona, el inmueble y la estructura de propiedad, y pueden cambiar; verifique las cifras con asesores cualificados antes de tomar una decisión.