Conocimiento SOBE
Calculadora de ROI Inmobiliario
La caja del alquiler, la amortización de la hipoteca y el cambio de precio que usted asuma — medidos frente al capital que realmente aporta. El supuesto de crecimiento arranca en el 6%. Llévelo a cero y vea qué parte del resultado descansaba sobre él.
El inmueble
Reventa: impuesto de transmisiones (ITP) al tipo andaluz, más honorarios profesionales.
Se calculan automáticamente con los mismos tipos andaluces que nuestra calculadora de impuestos de compra. Verifique la cifra exacta para una operación concreta.
Ingresos por alquiler
Semanas que el inmueble queda vacío entre inquilinos, sobre un año completo.
Gastos corrientes
Larga temporada: 8–12% de la renta; corta temporada: 20–30%. Déjelo a cero si gestiona el inmueble usted mismo.
Financiación
Bancos españoles: hasta el 80% para residentes, 60–70% para no residentes.
La venta
Es su supuesto, no nuestra proyección. Póngalo a cero para ver si el inmueble funciona solo con la renta y la amortización.
Comisión de agencia del lado vendedor, si la hay. Añádala aquí para ver la salida neta de comisiones.
El supuesto de crecimiento es suyo, no nuestro
Una calculadora que esconde su supuesto de crecimiento está vendiendo algo.
El crecimiento de precio esperado es el único dato capaz de hacer que cualquier inmueble parezca bueno, y es el que nadie puede verificar por adelantado. El deslizador arranca en el 6% porque es un supuesto de trabajo habitual en la costa — pero es un valor de partida, no una previsión, y preferimos que lo vea a que quede enterrado en las matemáticas.
Así que muévalo. Llévelo a cero y compruebe si la inversión sigue funcionando solo con la renta y la amortización de la hipoteca. Dos inmuebles pueden mostrar el mismo ROI y ser inversiones completamente distintas — uno lo gana con ingresos, el otro íntegramente con un supuesto. El deslizador está ahí para distinguirlos.
Tres retornos, un inmueble
Caja del alquiler
Lo que el inmueble le paga mientras lo mantiene, después de gastos e hipoteca. Dinero real, ingresado cada año, y la parte que no depende de la previsión de nadie.
Amortización
Cada cuota convierte una parte de la deuda en capital propio. El inquilino paga la hipoteca; la hipoteca construye su capital. Silencioso, lento y del todo fiable.
Revalorización
La parte de la que todos hablan y que nadie controla. Es real — el suelo prime de la Costa del Sol es finito, y la Ley de Costas lo mantiene así — pero no se materializa hasta que vende, y los costes de la operación se comen los primeros años.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen ROI en un inmueble en España?
No existe un objetivo universal. Un retorno aceptable depende del riesgo, la ubicación, la financiación, el periodo de tenencia y la liquidez. Un 6% en un activo prime líquido puede superar un 9% en uno ilíquido — y ambos superan una cifra mayor que descansa sobre un crecimiento asumido.
¿Por qué el deslizador de revalorización arranca en el 6%?
Porque es un supuesto de trabajo habitual en la Costa del Sol, no porque lo pronostiquemos. Es un valor de partida pensado para ser cuestionado: póngalo a cero y la calculadora muestra si el inmueble funciona solo con renta y amortización, antes de dar por hecho crecimiento alguno.
¿Por qué se restan los gastos de adquisición si forman parte de lo invertido?
Se cuentan una sola vez, en dos papeles. Se suman al capital que usted aporta — es el dinero que sale de su cuenta. Y se restan del retorno, porque los impuestos, la notaría y los honorarios legales no se recuperan al vender. Ambos son la misma cifra vista desde los dos lados del mismo cálculo.
¿Cómo se calculan los gastos de adquisición?
Automáticamente, con los tipos andaluces de nuestra calculadora de impuestos de compra: impuesto de transmisiones (ITP) en reventa, o IVA más AJD en obra nueva, junto con abogado, notaría, registro y gastos bancarios. Son estimaciones — la cifra exacta depende del inmueble y de la estructura de la compra.
¿Qué es el múltiplo de capital?
El efectivo total devuelto dividido entre el capital invertido. 1,8x significa 1,80 euros de vuelta por cada euro aportado. A diferencia del retorno anualizado, ignora el tiempo — por eso ambos se leen juntos.
¿El ROI es lo mismo que la rentabilidad de alquiler?
No. La rentabilidad de alquiler mira solo la renta frente al precio. El ROI incluye la renta, la amortización y cualquier ganancia o pérdida de capital durante todo el periodo de tenencia.
¿Se incluyen los impuestos de la venta?
No. Las cifras se muestran antes de impuestos. El impuesto sobre la renta del alquiler, el impuesto sobre la ganancia y la plusvalía municipal dependen de su residencia y circunstancias, y deben modelarse con un asesor.
Relacionado
Información general únicamente — no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal, ni una previsión, ni una oferta. Los resultados dependen por completo de los supuestos que introduzca y se muestran antes de impuestos. Los tipos, los criterios de financiación y las normas fiscales varían según las circunstancias y cambian con el tiempo; verifique las normas vigentes con un profesional cualificado antes de tomar una decisión.