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ROI inmobiliario: fórmula, costes y ejemplo
El retorno de la inversión mide el beneficio o la pérdida que genera una propiedad frente al capital realmente comprometido en ella — precio de compra, impuestos, obras y todo lo demás.
Qué significa el ROI
El ROI es el retorno porcentual que produce una inversión, medido frente al capital total invertido en ella.
En inmobiliario, el ROI puede combinar el ingreso del alquiler, el beneficio de la reventa y cualquier otro rendimiento. Un cálculo digno de confianza también cuenta cada euro que salió de su cuenta: impuestos y honorarios de adquisición, reforma, mobiliario, costes de financiación, gastos de funcionamiento y los costes de vender.
Su utilidad es la comparabilidad — convierte cualquier resultado en un porcentaje, de modo que un apartamento de 400.000 € y una villa de 3 M€ pueden juzgarse en paralelo. Su peligro es lo mismo: dos cifras de ROI solo son comparables si las hipótesis y el periodo de tiempo que hay detrás son idénticos, lo que en la práctica rara vez ocurre.
Cómo calcular el ROI
La fórmula estándar compara la ganancia neta frente al coste total de la inversión.
ROI = (Ganancia neta ÷ Coste total de la inversión) × 100 La ganancia neta es todo lo que devolvió la inversión, menos todo lo que consumió.
El coste total de la inversión es el precio de compra más los impuestos y honorarios de adquisición, los costes legales, la reforma, el mobiliario y cualquier otro capital comprometido. En España esa capa superior no es pequeña: una segunda mano en Andalucía lleva un 7% de impuesto de transmisiones y normalmente un 9–11% en costes totales; una obra nueva llega a alrededor del 12–14% con el IVA y el AJD.
Un ejemplo trabajado de Marbella
Un apartamento simplificado e hipotético, mantenido durante tres años:
Total devuelto: 72.000 € + 625.000 € = 697.000 €
Ganancia neta: 697.000 € − 580.000 € = 117.000 €
ROI: (117.000 € ÷ 580.000 €) × 100 = 20,2% en tres años — aproximadamente un 6,3% anualizado.
Pruébelo con sus propios números
Calculadora de ROI (compra y venta) de SOBE
Introduzca un precio, una renta y un periodo de tenencia reales — y vea qué parte del retorno viene del ingreso y no de una hipótesis sobre el crecimiento.
Observe lo que oculta la cifra de portada. Es un retorno total de todo el periodo de tenencia, no anual; y el producto de la venta ya es neto de costes de venta, por lo que un precio de reventa nominalmente mayor produjo una ganancia modesta. Cuando el momento de los flujos de caja importa, la TIR es el instrumento más honesto.
Cómo varía el ROI en Marbella y la Costa del Sol
El mismo porcentaje puede describir inversiones completamente distintas. Una villa en La Zagaleta, Sierra Blanca o Cascada de Camoján tiende a obtener su retorno mediante la revalorización a largo plazo y el posicionamiento de reventa; un apartamento en Puerto Banús, Nueva Andalucía o la Milla de Oro combina más a menudo la revalorización con el ingreso del alquiler a lo largo de una temporada de arrendamiento más larga.
En Benahávís, La Quinta y los distritos de golf consolidados, los resultados dependen de detalles que nunca aparecen en una cifra de portada: la fase de desarrollo, las cuotas de comunidad, la calidad de la gestión, las condiciones de financiación y la profundidad del grupo de compradores cuando finalmente venda. Dos propiedades pueden imprimir el mismo ROI y llevar un riesgo y una liquidez completamente distintos.
Por eso SOBE Invest modela cada propiedad frente a su propio distrito, y no frente a una media de toda la costa — y por eso la primera pregunta que hacemos a un inversor no es el retorno objetivo, sino el periodo de tenencia.
ROI bruto frente a ROI neto
ROI bruto
Usa el rendimiento antes de algunos o todos los gastos. Válido como primer filtro entre muchos anuncios; poco fiable como base para una decisión, porque halaga precisamente a las propiedades con los mayores costes ocultos.
ROI neto
Deduce los costes reales — transacción, financiación, cuotas de comunidad, IBI, mantenimiento, gestión, venta. En la Costa del Sol, la diferencia entre bruto y neto es mayor precisamente en las comunidades ricas en servicios que mejor se comercializan.
ROI frente a rentabilidad por alquiler y TIR
| Métrica | Qué mide | Mejor uso |
|---|---|---|
| ROI | Ganancia o pérdida total frente al coste total. | Juzgar el resultado global de una inversión. |
| Rentabilidad por alquiler | Ingreso del alquiler frente al precio o al coste de adquisición. | Evaluar el potencial de generación de ingresos. |
| TIR | Un retorno anualizado que refleja cuándo se producen los flujos de caja. | Comparar operaciones con distintos periodos de tenencia. |
Ninguna métrica por sí sola basta. El riesgo, la liquidez, las condiciones de financiación, la fiscalidad y — sobre todo — la fiabilidad de las hipótesis deciden si una cifra significa algo.
Cómo cambia la imagen el apalancamiento hipotecario
Cuando una compra se financia en parte, los inversores suelen medir el retorno sobre su propio efectivo y no sobre el valor total de la propiedad — el retorno cash-on-cash.
El apalancamiento amplifica en ambas direcciones. Eleva el retorno porcentual sobre su capital cuando la propiedad funciona y el tipo del préstamo queda por debajo de la rentabilidad del activo; magnifica las pérdidas con la misma eficacia, y añade coste de intereses, riesgo de refinanciación y una obligación de pago que no se detiene ante un mercado flojo. Los bancos españoles prestan hasta el 80% a residentes y el 60–70% a no residentes — el capital propio que debe aportar es la primera restricción de cualquier plan apalancado.
Cinco formas en que una cifra de ROI miente
- Impuestos de compra, honorarios legales, reforma y mobiliario dejados discretamente fuera del denominador.
- Ingreso bruto del alquiler usado donde corresponde el ingreso tras los gastos de funcionamiento.
- Un ROI de un año puesto junto a un ROI de cinco años como si el tiempo fuera gratis.
- Revalorización proyectada presentada como si ya hubiera ocurrido.
- Un retorno apalancado comparado con uno sin apalancar, sin indicar el método.
Cada una de estas hace que una propiedad parezca mejor de lo que es — por eso el método merece tanto escrutinio como la cifra.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un buen ROI en inmobiliario?
No hay un objetivo universal. Un retorno aceptable depende del riesgo de la propiedad, la ubicación, la financiación, el periodo de tenencia, la liquidez y de qué otra cosa podría hacer el inversor con el mismo capital. Un 6% sobre un activo prime líquido puede superar a un 9% sobre uno ilíquido.
¿El ROI es lo mismo que la rentabilidad por alquiler?
No. La rentabilidad por alquiler mira solo el ingreso del alquiler frente al precio; el ROI incluye tanto el ingreso como la ganancia o pérdida de capital durante todo el periodo de tenencia.
¿El ROI es lo mismo que la TIR?
No. El ROI da un resultado porcentual total. La TIR tiene en cuenta cuándo se produce cada flujo de caja y expresa el resultado como una tasa anualizada — la comparación más justa entre distintos periodos de tenencia.
¿Deben incluirse los impuestos y honorarios?
Sí, para cualquier cálculo destinado a fundamentar una decisión. En España, los costes de adquisición del 9–14% y los costes de venta son lo bastante grandes como para que excluirlos cambie la respuesta, no solo el decimal.
¿El ROI puede ser negativo?
Sí — siempre que el dinero total devuelto sea inferior al dinero total invertido. Los periodos de tenencia cortos en España son la causa habitual: solo los costes de transacción pueden consumir los primeros años de revalorización.