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Calculadora de Rentabilidad de Alquiler
Vea la diferencia entre la rentabilidad bruta de partida y la rentabilidad neta que queda tras la desocupación, los gastos corrientes y el coste completo de adquisición. Añada financiación para estimar el flujo de caja mensual y el retorno cash-on-cash.
El inmueble
Reventa: impuesto de transmisiones (ITP) al tipo andaluz, más honorarios profesionales.
Se calculan automáticamente y se incluyen en el denominador de la rentabilidad neta. Estos gastos no se recuperan en la venta. Verifique la cifra exacta para una operación concreta.
Ingresos por alquiler
Semanas en las que el inmueble no genera renta durante un año completo.
Gastos corrientes
Déjelo a cero si lo gestiona usted mismo. La comisión se aplica sobre la renta realmente cobrada tras la desocupación.
Financiación
El préstamo se aplica sobre el precio de compra. Los gastos de adquisición y el CapEx se pagan en efectivo.
Esta calculadora muestra estimaciones basadas en los supuestos introducidos. No promete ni garantiza una rentabilidad. La fiscalidad personal, la aprobación de la financiación y los costes específicos del inmueble requieren verificación profesional.
La rentabilidad bruta es el titular; la neta es la cifra de trabajo
La rentabilidad bruta compara la renta programada con el precio. La neta pregunta qué queda tras la desocupación, los gastos operativos y la inversión total necesaria para comprar.
La rentabilidad bruta sirve para una primera comparación rápida: renta anual dividida entre el precio de compra. No incluye semanas vacías, gastos de comunidad, impuestos locales, seguro, mantenimiento ni gestión.
La rentabilidad neta utiliza el beneficio operativo neto estimado y lo divide entre el precio de compra más los gastos de adquisición y la reforma o el amueblamiento. Así el denominador se acerca al capital realmente comprometido.
Por qué los gastos de adquisición amplían la brecha entre bruta y neta
Los impuestos de compra y los honorarios profesionales aumentan la base de inversión sin aumentar la renta.
En una reventa, el modelo incluye el ITP al 7%, además de una estimación de abogado, notaría, registro y gastos bancarios. Una obra nueva utiliza el IVA al 10% y el AJD al 1,2%, más los mismos supuestos de costes profesionales. Estos importes forman parte del capital necesario y no se recuperan en la venta.
El resultado es deliberado: dos inmuebles con la misma renta y el mismo precio de compra pueden mostrar rentabilidades netas distintas si uno requiere más CapEx o una estructura de gastos de adquisición diferente.
El flujo de caja y el cash-on-cash responden a otra pregunta
La rentabilidad neta mide el inmueble antes de la financiación; el cash-on-cash mide el efectivo anual que queda tras el servicio de la deuda frente al efectivo realmente invertido.
Con la casilla de hipoteca desmarcada, el modelo es una compra al contado y el flujo de caja mensual es el NOI dividido entre doce. Con la financiación activada, se descuenta la cuota hipotecaria y el efectivo inicial invertido se reduce en el importe del préstamo.
El apalancamiento puede aumentar o reducir el retorno cash-on-cash según el tipo de interés, el servicio de la deuda y el resultado operativo. La calculadora refleja lo que muestran las cifras introducidas; no proyecta ni garantiza ingresos.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la rentabilidad bruta de alquiler?
La rentabilidad bruta es la renta anual programada dividida entre el precio de compra. Es una métrica rápida de comparación y no deduce desocupación, gastos operativos, gastos de adquisición ni cuotas de hipoteca.
¿Qué es la rentabilidad neta de alquiler?
La rentabilidad neta es el beneficio operativo neto anual estimado dividido entre la base de inversión completa utilizada aquí: precio de compra, gastos de adquisición automáticos y reforma o amueblamiento. Las cuotas de hipoteca se excluyen porque la rentabilidad neta mide el inmueble antes de la financiación.
¿Por qué la rentabilidad neta es inferior a la bruta?
La desocupación y los gastos corrientes reducen el numerador de ingresos, mientras que los gastos de adquisición y el CapEx aumentan el denominador de inversión. Ambos efectos amplían la brecha entre la rentabilidad bruta y la neta.
¿Se incluyen los gastos de adquisición?
Sí. La calculadora estima automáticamente el ITP para una reventa o el IVA más el AJD para una obra nueva, junto con abogado, notaría, registro y gastos bancarios. Se incluyen en la base de inversión de la rentabilidad neta y se indican como no recuperables en la venta.
¿Qué es el flujo de caja mensual tras la hipoteca?
Es el beneficio operativo neto mensual estimado menos la cuota hipotecaria calculada. Se muestra antes del impuesto sobre la renta personal y puede ser negativo cuando el servicio de la deuda supera el efectivo generado por el inmueble.
¿Qué es el retorno cash-on-cash?
El cash-on-cash es el flujo de caja anual estimado tras la hipoteca dividido entre el efectivo invertido: precio de compra más gastos de adquisición y CapEx, menos el préstamo inicial. Depende de la financiación y no es lo mismo que la rentabilidad neta.
¿Los impuestos de no residentes están incluidos en las rentabilidades principales?
No. Las rentabilidades y el flujo de caja se muestran antes de impuestos personales. El PDF incluye una tabla de referencia 2026 UE/EEE frente a no UE con los importes anuales estimados del impuesto sobre el alquiler para el escenario introducido.
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Utilice el resultado de rentabilidad como una parte más de una revisión completa de compra, financiación y fiscalidad.
Información general únicamente — no constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal, ni una tasación, ni una previsión, ni una oferta. Los resultados dependen por completo de los supuestos introducidos y son estimaciones antes de impuestos personales. El rendimiento del alquiler, las condiciones de financiación, los gastos de adquisición y el tratamiento fiscal varían según el inmueble y las circunstancias; verifique las cifras actuales con profesionales cualificados antes de tomar una decisión.