Impuestos al vender una vivienda en España

Cómo grava España la ganancia

Cuando vende una propiedad española con beneficio, la ganancia tributa: a un 19% fijo para no residentes, y a los tipos progresivos del ahorro del 19% hasta el 30% para los residentes fiscales en España.

La ganancia no es la diferencia entre dos precios de portada. Es la diferencia entre el producto neto de la venta y el coste completo de adquisición — y todo depende de lo que pueda documentar. Los impuestos y honorarios de adquisición elevan su valor de coste; los honorarios de agencia y legales más la plusvalía reducen el producto; y las facturas de reforma documentadas elevan aún más el valor de coste. Sin factura, no hay deducción — y las reglas de prescripción españolas obligan a que esos papeles sobrevivan a toda su titularidad más cuatro años.

La retención del 3% — cómo pagan realmente los no residentes

Cuando el vendedor es no residente, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de compra en la firma y a ingresarlo en Hacienda a cuenta de la ganancia del vendedor. El vendedor declara luego el resultado real: si el 19% de la ganancia verdadera es menor que la retención — o la venta generó una pérdida — la diferencia vuelve como devolución; si es mayor, el vendedor completa el pago. La devolución es real pero sin prisa: meses, no semanas.

La retención es un pago a cuenta, no el impuesto en sí. Un vendedor que trata el 3% como la factura final — o se olvida de presentar la declaración para la devolución — está regalando dinero en una dirección u otra.

Un ejemplo trabajado — vendedor no residente

Una reventa simplificada e hipotética:

Si es residente fiscal en España

Los residentes pagan según la escala del ahorro — con tramos que suben del 19% al 30% en las ganancias grandes — pero disponen de beneficios que los no residentes no tienen: reinvertir el producto de una vivienda habitual en otra dentro de dos años exime la parte reinvertida, y los vendedores mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual quedan exentos por completo. Las reducciones transitorias para compras anteriores a 1994 sobreviven de forma limitada. Por eso merece la pena establecer con precisión la condición de residencia antes de una venta importante — puede valer más que cualquier negociación.

Cuatro formas en que la ganancia se grava de más

1. Facturas perdidas. Una reforma sin facturas es una reforma que Hacienda nunca vio. Conserve cada una durante toda la titularidad más cuatro años.

2. Olvidar el segundo impuesto. La plusvalía es independiente y adicional — aunque, una vez pagada, se deduce de esta ganancia.

3. Tratar el 3% como definitivo. Es un anticipo. Presente el Modelo 210 — en cualquier dirección.

4. Vender en el año equivocado. Para quienes están a punto de ser residentes o de marcharse, el año natural de la venta puede cambiar por completo el régimen aplicable. Secuencie la venta con asesoramiento, no con sentimiento.

Términos relacionados

Esta página es información general, no asesoramiento financiero, fiscal ni legal. El ejemplo es hipotético y no representa una oferta, una previsión ni un resultado esperado. Las cifras de impuestos y financiación varían según las circunstancias y cambian con el tiempo — verifique las reglas vigentes con un profesional cualificado antes de tomar una decisión.