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Calculadora del Neto de la Venta de una Propiedad
¿Vende una propiedad que compró hace años en la Costa del Sol? Calcule la ganancia patrimonial, la plusvalía municipal, la retención del 3% para no residentes, los gastos de agencia y cierre, la cancelación de la hipoteca — y el dinero que de verdad llega a su cuenta.
Datos del informe
Situación del vendedor
Persona física no residente: por norma general, 19% sobre la ganancia sujeta; el comprador retiene el 3% del precio en la firma (modelo 211). El modelo 210 se presenta una vez transcurrido un mes, dentro de los tres meses siguientes.
Venta
Porcentaje sobre el precio de venta, siempre con el 21% de IVA añadido.
Incluya aquí los certificados de la venta y el certificado energético si están facturados — estos gastos de transmisión reducen la ganancia sujeta.
IBI del ejercicio en curso, impuestos pendientes, deudas de comunidad y otros importes prorrateados o liquidados en la firma. Reducen el dinero que recibe, pero no la ganancia patrimonial sujeta.
Hipoteca sobre la propiedad
Pida al banco la carta de saldo con antelación — los intereses siguen devengando hasta el día de la firma.
Compra original
Las fechas exactas importan: los periodos inferiores a un año se cuentan por meses completos y los más largos, por años completos.
Aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia sujeta. Conserve la factura, el modelo tributario, la escritura u otro justificante válido.
En una propiedad alquilada, la amortización fiscal reduce el valor de adquisición y puede aumentar la ganancia sujeta.
Plusvalía municipal — recibo catastral actual
Precargado con el máximo legal de 2026 para el periodo exacto de tenencia (RDL 16/2025; con tope en 20 años). Cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes menores — compruebe la ordenanza vigente.
Opciones para residentes
Neto estimado en su cuenta
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Estimación orientativa — no constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni contable. La ganancia patrimonial, los coeficientes y tipos de la plusvalía, el funcionamiento de la retención, la deducibilidad de cada gasto y las posibles exenciones dependen de la operación concreta, de la documentación y de la normativa vigente, y pueden cambiar. Contraste las cifras finales con un asesor fiscal español y con el ayuntamiento antes de poner a la venta o de firmar.
El precio de venta no es lo que usted se lleva
La cifra útil es el neto después de impuestos, honorarios y cancelación de la hipoteca.
Una propiedad comprada hace años y vendida hoy genera hasta tres deducciones distintas antes de que el dinero llegue al vendedor: la ganancia patrimonial sobre el beneficio, la plusvalía municipal sobre el incremento del valor del suelo y los gastos de la propia transmisión — honorarios de agencia con IVA, trabajo jurídico, certificados y cancelación de hipoteca. Esta calculadora muestra la cascada completa, del precio acordado al dinero en mano, en una sola vista.
Residentes y no residentes tributan de forma distinta
Las personas físicas no residentes tributan por norma general al 19% sobre la ganancia sujeta y soportan una retención del 3% en la firma; las residentes fiscales en España aplican la escala progresiva del ahorro.
Cuando el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio total e ingresarlo en Hacienda a cuenta del vendedor mediante el modelo 211. Es un anticipo, no el impuesto definitivo: transcurrido un mes desde la firma, el vendedor dispone de los tres meses siguientes para presentar el modelo 210, liquidar la cifra final y solicitar la devolución que proceda. El residente fiscal en España declara la ganancia en su IRPF anual, en los tramos del ahorro del 19%, 21%, 23%, 27% y 30%.
La documentación decide la ganancia sujeta
Los impuestos y gastos de compra y las mejoras facturadas aumentan el valor de adquisición; la agencia, los gastos jurídicos y la plusvalía reducen el valor de transmisión.
En una propiedad de tenencia larga, el papeleo suele marcar la diferencia entre una factura fiscal llevadera y una dolorosa. Las facturas del lado de la compra, aunque sean de hace años — ITP o IVA, notaría, registro, abogado — junto con las mejoras documentadas, reducen la ganancia; en cambio, la amortización legalmente deducible por el alquiler reduce el valor de adquisición y la aumenta. Del lado de la venta, los honorarios de agencia con su IVA, los gastos jurídicos y la plusvalía efectivamente pagada reducen el valor de transmisión. Conserve todas las facturas durante toda la tenencia y cuatro años más tras la venta.
La plusvalía tiene dos métodos de cálculo — puede aplicar el menor
Objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente por años de tenencia. Real: la ganancia efectiva × la proporción del suelo en el valor catastral.
Con la normativa posterior a 2021, el contribuyente puede aplicar la menor entre la base objetiva y el incremento real del valor del suelo debidamente acreditado, y no se devenga plusvalía cuando no hay incremento. Esta calculadora usa los coeficientes máximos legales de 2026; cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores y fija su propio tipo hasta el 30%, así que conviene confirmar la ordenanza vigente.
La hipoteca reduce su dinero, no su impuesto
El capital pendiente se cancela en la notaría, pero no reduce la ganancia patrimonial sujeta.
La cancelación y sus gastos son partidas de tesorería: salen de los fondos de la firma, normalmente mediante cheque bancario entregado en la notaría junto con la inscripción de la cancelación. Pida la carta de saldo al banco con antelación — en préstamos antiguos, los intereses devengados y las comisiones pueden mover la cifra entre la oferta y el día de la firma.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto paga un no residente al vender un inmueble en España?
Un tipo fijo del 19% sobre la ganancia patrimonial neta. Además, el comprador retiene el 3% del precio en la firma (modelo 211) como anticipo; transcurrido un mes, el vendedor presenta el modelo 210 dentro de los tres meses siguientes para liquidar el impuesto definitivo y reclamar el exceso retenido.
¿Y si la retención del 3% supera mi impuesto real?
La diferencia es devolvible. El vendedor la reclama con el modelo 210, aportando la escritura de venta, la de adquisición y las facturas que respaldan el valor de adquisición. Las devoluciones tardan meses, y la que no se reclama se queda en Hacienda — por eso conviene reunir la documentación antes de la firma, no en la primavera siguiente.
¿Cómo se calculan los honorarios de la agencia?
Como porcentaje del precio de venta — 4% por defecto, ajustable del 0% al 6% en pasos de 0,5% — con el 21% de IVA añadido. El importe bruto facturado se incluye en los gastos de venta y reduce el valor de transmisión empleado para calcular la ganancia.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Por dos métodos: objetivo (valor catastral actual del suelo × coeficiente por años de tenencia, con tope en 20, × tipo municipal) y real (ganancia efectiva × proporción del suelo en el valor catastral × tipo). El contribuyente puede aplicar el resultado menor, y no se devenga impuesto si la venta no genera ganancia.
¿Qué valor catastral necesito?
El actual, del último recibo del IBI — tanto el valor total como el componente del suelo (valor catastral del suelo). El valor catastral del momento de la compra no interviene en el cálculo de la plusvalía.
¿La hipoteca reduce la ganancia sujeta?
No. El capital pendiente solo reduce el dinero que recibe en la firma. En esta estimación, los gastos de cancelación se incluyen en los gastos de venta; confirme su tratamiento en la declaración real con su asesor.
¿Son deducibles el IBI, los impuestos o las deudas de comunidad pendientes?
No. Los importes liquidados o prorrateados en la firma — IBI del ejercicio, impuestos atrasados, deudas de comunidad — son pagos de obligaciones propias del vendedor. En esta calculadora reducen el dinero neto en mano, pero no la ganancia patrimonial sujeta.
Compré antes de 1995 — ¿hay alguna reducción adicional?
Para vendedores personas físicas — residentes o no residentes — los coeficientes reductores transitorios (abatimiento) pueden reducir la parte de la ganancia atribuible al periodo anterior al 20 de enero de 2006, con un límite vitalicio de 400.000 EUR de valor de transmisión. Las reglas son complejas y no se aplican en esta calculadora — solicite un cálculo individual.
¿Puede quedar exenta la venta de mi vivienda habitual?
Para residentes fiscales en España, la reinversión en vivienda habitual dentro del plazo legal puede dejar exenta la parte reinvertida, y los vendedores de 65 años o más que cumplan los requisitos pueden tener exención total. Un no residente de la UE o del EEE que cumpla los requisitos también puede acogerse a la exención por reinversión. Esta calculadora solo contempla la exención confirmada de residentes de 65 años o más; la reinversión requiere cálculo individual.
¿Cuándo se paga realmente cada impuesto?
La plusvalía se presenta en el ayuntamiento dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta. La retención del 3% del no residente se practica en la firma; el modelo 210 se presenta transcurrido un mes, dentro de los tres meses siguientes. El residente declara la ganancia en el IRPF del ejercicio siguiente.
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Ordene la venta antes de firmarla: la residencia fiscal, las facturas, la retención y el calendario mueven la cifra neta. SOBE Invest modela la salida junto a sus asesores antes de que exista el anuncio — y después vende con discreción.