CONOCIMIENTO SOBE
Calculadora Fiscal para Residentes en España
Estime el IRPF español sobre rentas de alquiler, imputación de rentas inmobiliarias y ganancias patrimoniales para residentes fiscales en España.
Datos del informe
Uso del alquiler
Ingresos por alquiler
Gastos corrientes
Reparaciones y conservación, suministros pagados por el propietario, limpieza, publicidad / comisiones de reserva, gastos jurídicos y contables y otros costes deducibles del alquiler.
Amortización fiscal automática
Amortización anual estimada = 3% × el mayor entre el valor de adquisición imputable a la construcción o el valor catastral de la construcción, excluido el suelo.
Es una estimación. Confirme el reparto construcción/suelo, la base de adquisición y la amortización deducible con su gestoría o asesor fiscal español.
Imputación de rentas inmobiliarias
Modo de cálculo del IRPF
Valor de adquisición
Reduce el valor de adquisición utilizado para calcular la ganancia.
Venta
Exención por vivienda habitual
Estimación general — no constituye asesoramiento fiscal, jurídico ni contable, ni una declaración del Modelo 100. El IRPF real depende de la declaración completa, las circunstancias personales y familiares, la normativa autonómica, la documentación, las calificaciones y los plazos. Verifique el resultado con un asesor fiscal español cualificado.
Los residentes en España tributan el alquiler por IRPF
Para un residente fiscal español, la renta de alquiler no tributa en una casilla separada a tipo fijo.
El rendimiento neto del alquiler que cumple los requisitos y la imputación de rentas inmobiliarias se integran en la base general del IRPF. El modo de tipo marginal ofrece una estimación rápida de sensibilidad; el modo Andalucía mide el impuesto adicional que se genera al añadir las rentas inmobiliarias al resto de la base general del contribuyente.
Las reducciones por alquiler de vivienda dependen del contrato y del inquilino
La reducción se aplica al rendimiento neto positivo de arrendamientos de vivienda habitual que cumplen los requisitos, no a la renta bruta ni a los alquileres vacacionales.
Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 conservan en general el marco del 60%. Los contratos nuevos parten del 50%, con porcentajes superiores solo cuando las condiciones legales se cumplen y están documentadas.
La amortización reduce la renta del alquiler pero puede aumentar la ganancia en la venta
La amortización es hoy una deducción sin salida de caja y mañana un ajuste del valor de adquisición.
La calculadora mantiene la amortización separada de los gastos corrientes. Estima el importe anual con la mayor base de construcción aplicable, excluye el suelo, prorratea el resultado por tiempo alquilado y titularidad, y permite sustituir la estimación.
Los días sin alquilar pueden generar imputación de rentas
Un inmueble a disposición de su propietario puede generar renta gravable aunque no se cobre alquiler.
La estimación aplica el 1,1% o el 2% sobre la base correspondiente y prorratea el resultado por días disponibles y titularidad. No deduce gastos de la renta imputada.
Las ganancias patrimoniales del residente tributan de forma progresiva
El tramo correcto depende de la base del ahorro que el contribuyente ya tiene antes de la venta del inmueble.
La calculadora aplica la ganancia, tras la exención confirmada, a los tramos del 19%, 21%, 23%, 27% y 30% y muestra el impuesto incremental que genera la venta.
La exención por vivienda habitual puede cambiar sustancialmente el resultado
La reinversión puede eximir una parte proporcional de la ganancia, mientras que la exención por edad o dependencia puede eximirla por completo.
No se aplica ninguna exención sin la confirmación del usuario. El resultado sigue siendo una estimación porque la condición de vivienda habitual, los plazos y la prueba de la reinversión son requisitos legales, no simples datos numéricos.
Preguntas frecuentes
¿Quién puede usar esta calculadora fiscal para residentes?
Está diseñada para personas físicas residentes fiscales en España bajo el régimen general del IRPF. No modela la Ley Beckham, sociedades, actividades económicas, establecimientos permanentes ni estructuras de titularidad especiales.
¿La renta de alquiler tributa a tipo fijo para los residentes en España?
No. El rendimiento neto inmobiliario se integra en la base general del IRPF. El tipo final depende de los ingresos totales, las circunstancias personales y familiares y la normativa autonómica. La calculadora ofrece una estimación por tipo marginal y una estimación progresiva para Andalucía.
¿Qué gastos del alquiler puede deducir un residente en España?
Los gastos deducibles pueden incluir cuotas de comunidad, IBI y tasa de basuras, seguro, intereses de hipoteca, gestión, reparaciones, suministros pagados por el propietario, limpieza, comisiones de reserva, gastos jurídicos y contables y la amortización. La elegibilidad, el reparto y los límites anuales deben confirmarse para cada declaración.
¿Cómo se calcula la amortización del inmueble?
La estimación aplica el 3% al mayor entre el valor de adquisición imputable a la construcción o el valor catastral de la construcción, excluido el suelo, y después prorratea el resultado por el periodo alquilado y el porcentaje de titularidad.
¿Qué es la reducción por alquiler de vivienda?
En los arrendamientos de vivienda habitual que cumplen los requisitos, un porcentaje del rendimiento neto positivo puede excluirse de la base general del IRPF. El porcentaje aplicable depende de la fecha del contrato y de si se cumplen condiciones legales adicionales.
¿El alquiler vacacional tiene derecho a la reducción por vivienda?
No. Los alquileres de temporada, vacacionales y otros arrendamientos que no son de vivienda habitual se fijan en esta calculadora con una reducción del 0%.
¿Qué es la imputación de rentas inmobiliarias?
Cuando un inmueble urbano que cumple los requisitos está a disposición de su propietario y no está alquilado ni constituye su vivienda habitual, el IRPF puede incluir una renta imputada del 1,1% o el 2% del valor correspondiente, prorrateada por días y titularidad. No se deducen gastos.
¿Cómo se calcula el impuesto sobre la ganancia patrimonial del residente?
La calculadora compara el valor de transmisión neto ajustado por titularidad con el valor de adquisición ajustado, aplica la exención por vivienda habitual confirmada y sitúa la ganancia sujeta en los tramos progresivos del ahorro, después de la base del ahorro ya existente.
¿Existe una retención del 3% cuando vende un residente fiscal en España?
No. La retención del 3% al comprador prevista para vendedores no residentes no se aplica en esta calculadora para residentes.
¿Cuándo puede estar exenta la venta de la vivienda habitual?
La exención puede aplicarse cuando el importe obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual, o cuando el vendedor tiene al menos 65 años o una dependencia severa o gran dependencia y se cumplen las condiciones legales de vivienda habitual.
¿La calculadora presenta el Modelo 100?
No. Solo proporciona una estimación y un informe en PDF. No prepara, presenta ni sustituye la declaración del Modelo 100 del contribuyente ni el asesoramiento profesional.
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Esta calculadora está diseñada para personas físicas residentes fiscales en España bajo el régimen general del IRPF. No cubre la Ley Beckham, sociedades, actividades económicas, los coeficientes de abatimiento transitorios, derechos de titularidad atípicos ni todas las reglas de limitación y compensación. Los tipos y las interpretaciones pueden cambiar; revise el modelo antes de cada ejercicio fiscal.