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AJD en Andalucía: qué es y cuánto se paga en obra nueva
El impuesto sobre los documentos notariales inscribibles — para el comprador en Andalucía significa sobre todo un 1,2% sobre la escritura de una vivienda nueva, pagado junto al IVA y no en su lugar.
Qué es
El AJD — Actos Jurídicos Documentados — es el impuesto español sobre los documentos notariales que son inscribibles y tienen contenido económico.
Para el comprador de vivienda aparece en un punto concreto: la escritura de compra de una vivienda nueva adquirida directamente al promotor, gravada junto al IVA y no en su lugar. Una compra de segunda mano no lleva AJD en el caso ordinario — paga ITP en su lugar.
El AJD lo fija cada comunidad autónoma. El tipo general de Andalucía es del 1,2% del valor de la escritura, aproximadamente en el centro del rango nacional — otras comunidades cobran entre en torno al 0,75% y el 1,5%.
Cuándo se aplica
El AJD grava la primera copia de una escritura notarial que sea a la vez inscribible en un registro público y tenga contenido económico. En vivienda residencial, el caso que importa a la mayoría de los compradores es claro: la escritura de una vivienda nueva, gravada por encima del 10% de IVA que ya se debe al promotor.
AJD (obra nueva) = 1,2% × valor de la escritura La misma compra no suele llevar a la vez AJD e ITP — los dos regímenes son en general mutuamente excluyentes, separados según el vendedor sea un promotor (IVA + AJD) o un particular (ITP solo).
Ejemplo práctico
Tomemos un apartamento de obra nueva de 500.000 € en la Costa del Sol, comprado directamente al promotor.
Impuesto total de la compra: 56.000 €. La misma unidad comprada como segunda mano pagaría en cambio solo ITP — 7% × 500.000 € = 35.000 €. Es esta diferencia, y no el precio de portada, lo que los compradores pasan por alto con más frecuencia al comparar una obra nueva con una alternativa de segunda mano.
Vea el IVA y el AJD juntos
Calculadora de Impuestos de Compra de SOBE
Introduzca un precio de obra nueva y la calculadora suma el IVA y el AJD en una sola cifra, comparada directamente con la alternativa del ITP en segunda mano.
Tipos reducidos en Andalucía
El 1,2% general baja de forma acusada para una vivienda habitual por debajo de ciertos límites de precio — tres tramos, cada uno solicitado en la propia autoliquidación y no concedido de forma automática.
| Tipo | Quién cumple | Valor máximo |
|---|---|---|
| 1% | Cualquier compra de vivienda habitual | 150.000 € |
| 0,3% | Comprador menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o de terrorismo, o municipio en riesgo de despoblación que cumpla los requisitos | 150.000 € |
| 0,1% | Discapacidad reconocida (33% o más) o miembro de familia numerosa | 250.000 € |
El AJD y la hipoteca
Hasta noviembre de 2018, el AJD de la escritura de hipoteca lo pagaba el prestatario, calculado sobre la responsabilidad hipotecaria total garantizada — no solo el importe del préstamo — y podía añadir una suma importante al día de la firma. El Real Decreto-ley 17/2018 lo cambió: desde su entrada en vigor, es el prestamista, y no el prestatario, quien responde del AJD de la propia escritura de hipoteca.
Cómo y cuándo se presenta
El AJD se autoliquida en el mismo Modelo 600 que se usa para el ITP. Para los hechos a partir del 1 de enero de 2022, el plazo propio de Andalucía es de dos meses desde el día siguiente a la firma de la escritura — un plazo autonómico fijado por la Ley 5/2021, distinto del plazo general más corto que se aplica en las comunidades sin norma propia.
En una compra gestionada, la gestoría o el abogado del comprador suele presentarlo poco después de la firma, ya que el Registro de la Propiedad no inscribirá la escritura de obra nueva hasta que la autoliquidación esté resuelta.
Cómo sorprende
1. Comparar precios, no el coste total. Una obra nueva puede parecer más barata que una segunda mano al mismo precio de portada una vez que se compara el IVA + AJD (11,2%) con el ITP solo (7%) — la diferencia es dinero real, no un redondeo.
2. Suponer que «el banco paga el AJD» significa que no hay AJD alguno. Desde noviembre de 2018 el prestamista cubre el AJD de la escritura de hipoteca en concreto — el comprador sigue pagando el AJD de la propia escritura de compra.
3. Pasar por alto los tipos reducidos. Andalucía ofrece el AJD desde un 1%, 0,3% o 0,1% sobre una vivienda habitual para los compradores que cumplen los requisitos — una estimación plana del 1,2% puede exagerar la factura.
4. Fiarse de una guía nacional genérica sobre el plazo. La mayoría de las guías fiscales españolas generales siguen citando un plazo de 30 días hábiles — la norma propia de Andalucía, desde 2022, da dos meses desde el día siguiente a la escritura.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto es el AJD en Andalucía en 2026?
El tipo general es del 1,2% del valor de la escritura. Se aplican tipos reducidos a una vivienda habitual por debajo de ciertos límites de precio: 1% hasta 150.000 euros para cualquier comprador, 0,3% hasta 150.000 euros para menores de 35 años o ciertos colectivos protegidos, y 0,1% hasta 250.000 euros para discapacidad reconocida o familias numerosas.
¿Las viviendas de obra nueva pagan a la vez IVA y AJD?
Sí. Una primera transmisión del promotor lleva normalmente un 10% de IVA más un 1,2% de AJD sobre la escritura de compra — un 11,2% combinado, antes de notaría, registro y honorarios de abogado.
¿Una vivienda de segunda mano paga AJD?
No. Una compra de segunda mano paga ITP en su lugar. El AJD se aplica a las compras de obra nueva y a ciertos otros actos notariales inscribibles, no normalmente a la misma operación que el ITP.
¿Sigo pagando el AJD de mi hipoteca?
No sobre la propia escritura de hipoteca — desde el Real Decreto-ley 17/2018, responde de ello el prestamista. Pero en una compra de obra nueva financiada, el comprador sigue pagando el AJD de la escritura de compra, que es un documento separado.
¿Cuándo se presenta el AJD en Andalucía?
En el Modelo 600, dentro de los dos meses desde el día siguiente a la firma de la escritura, para los hechos a partir del 1 de enero de 2022 — un plazo autonómico fijado por la Ley 5/2021.