La escritura: el día de la firma, paso a paso

Qué es la escritura

La escritura pública de compraventa es el documento notarial de venta — el que, firmado ante un notario español, transmite realmente la propiedad.

Todo lo anterior — la reserva, las arras, la aprobación de la hipoteca — es preparación. El día de la firma es cuando el precio se mueve, las cargas mueren, las llaves cambian de mano y la escritura entra en la maquinaria del registro. El notario es un funcionario público, imparcial por diseño: verifica la identidad y la capacidad, lee la escritura en voz alta, advierte a ambas partes de sus efectos legales y confirma con un extracto registral del mismo día que la propiedad llega a la firma como se prometió — pero no realiza su diligencia debida. Ese era el trabajo de su abogado, y para este día ya está terminado.

El día de la firma, minuto a minuto

Alrededor de la mesa: comprador y vendedor (o sus apoderados), abogados, el banco si se firma una hipoteca en paralelo, y el notario. La coreografía: identidades y NIE verificados; el extracto registral comprobado una última vez; la escritura leída y explicada; los cheques bancarios entregados — al vendedor, al banco del vendedor para la cancelación de la hipoteca, y las retenciones apartadas donde corresponden.

Con un vendedor no residente, dos retenciones no son cortesía sino ley y prudencia: el 3% del precio para Hacienda (Modelo 211) y un importe frente a la plusvalía, de la que el comprador responde si el vendedor desaparece. Luego firmas, llaves — y las lecturas de contadores tomadas esa mañana, para que las facturas cambien de nombre a la misma hora que la casa.

Después de la firma

El notario envía la escritura electrónicamente al Registro de la Propiedad el mismo día, protegiendo su prioridad. Luego la secuencia que ejecuta su gestoría: el ITP mediante el Modelo 600 dentro de sus 30 días hábiles, y después la inscripción — el registro no inscribe hasta que el impuesto está pagado. La propia inscripción tarda semanas; usted es propietario desde la firma, y el título inscrito llega después.

Los costes siguen el arancel: los honorarios de notaría y registro escalan con el precio y la complejidad, y su reparto entre las partes es el que el contrato fijó — fíjelo, por tanto, ya en las arras. En una obra nueva, este es también el día en que la LPO, los avales bancarios y los anexos de repasos se unen al expediente.

Cuatro formas en que el día de la firma sale mal

1. Dinero sin documentar. Las normas españolas antiblanqueo exigen que la ruta de cada euro conste en la escritura. Los fondos que llegan de cuentas sin explicar detienen la firma.

2. El NIE o la apostilla que faltan. Un poder firmado en el extranjero sin su apostilla, o un cónyuge sin NIE, lo pospone todo — contra el reloj del plazo de las arras.

3. Sin retención a un vendedor no residente. El 3% es el deber legal del comprador y la retención de la plusvalía su escudo. Sáltese cualquiera de las dos y sus impuestos pueden convertirse en su problema.

4. Llaves antes que lecturas. Las lecturas de contadores, el certificado de la comunidad, el último recibo del IBI — recogidos en la mesa, o perseguidos durante meses después.

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