База знаний SOBE
Калькулятор покупки недвижимости через испанскую SL
Сравните новую испанскую компанию с вашей существующей SL, рассчитайте расходы на приобретение, годовые расходы компании, корпоративный налог и деньги, необходимые для покупки недвижимости в Испании.
1 · Структура покупки
2 · Объект
Для ITP оценка использует большую из цены и введённой референсной стоимости.
3 · Налоги на покупку
4 · Профессиональные расходы покупки
5A · Новая испанская SL
5B · Существующая испанская SL
Проверка рисков существующей компании
6 · Финансирование
7 · Доход и операционные расходы объекта
8 · Накладные расходы компании
9 · Амортизация
Заполняется автоматически из невозмещаемых расходов приобретения; можно править.
Формула: амортизируемая база здания = капитализированная стоимость приобретения × доля здания; годовая амортизация здания = база × выбранная ставка. Земля не амортизируется. Бухгалтерская и налоговая амортизация могут различаться. Подтвердите базу, долю земли и коэффициент с бухгалтером компании.
10 · Классификация по корпоративному налогу
11 · Извлечение прибыли
12 · Период владения и выход
13 · Сравнение
| Метрика | Новая SL | Существующая SL |
|---|
Покупка через SL — структура, а не автоматическая налоговая экономия
Компания меняет юридического владельца, учёт, финансирование и маршрут выхода; объект не становится автоматически дешевле.
Испанская SL может изолировать инвестицию, организовать нескольких инвесторов и удерживать прибыль для реинвестирования. Она же создаёт расходы на годовую отчётность, корпоративный налог, бухгалтерию, подачи и управление. Правильное сравнение — весь жизненный цикл: деньги на завершение сделки, операционный налог, извлечение и выход.
Новая SL не получает 15% автоматически
Пониженная ставка для новых компаний зависит от квалифицируемой новой экономической деятельности, а не просто от свежей даты регистрации.
Калькулятор показывает 15% как предварительный сценарий только там, где введённые факты указывают на активный новый бизнес. Патримониальная структура, перенесённая существующая деятельность или компания, не выполняющая законные условия, могут выпасть из этого режима.
Компания-держатель недвижимости может считаться патримониальной
Компания, в основном держащая пассивные активы, может не получить режим активного операционного бизнеса.
Для сдачи недвижимости определение экономической деятельности в корпоративном налоге обычно требует минимум одного сотрудника на полной ставке по трудовому договору. Итоговый анализ зависит и от полного баланса компании, положения в группе и реальной организации.
Возмещение НДС зависит от облагаемого использования объекта
Статус SL сам по себе не является тестом на возмещение НДС.
Долгосрочная жилая аренда обычно освобождена, а гостиничное размещение и облагаемая коммерческая деятельность могут дать другой результат. Смешанная деятельность может требовать pro rata, корректировок по капитальным товарам и подтверждений планируемого облагаемого использования.
Существующая компания приносит в сделку свою историю
Существующая SL экономит время на запуск, но импортирует долги, гарантии, налоговую историю и несвязанные операционные риски.
До завершения проверьте подачи, годовую отчётность, статус по налогам и соцстраху, споры, гарантии, предмет деятельности, позицию по НДС и то, можно ли использовать свободные деньги без вреда для существующего бизнеса.
Денежный поток компании — не личные деньги
Прибыль, оставленная в SL, остаётся деньгами компании, пока законно не извлечена или не потрачена компанией.
Калькулятор разделяет корпоративный налог, накопленную прибыль, тело долга и оценку налога на уровне дивидендов. Проценты и возврат займа акционера тоже требуют своей документации и проверки на уровне акционера.
Личное использование недвижимости компании создаёт дополнительный риск
Дом компании, которым пользуется акционер или директор, — не то же самое, что частный дом.
Рыночная аренда, натуральная выгода, дивидендный режим, документация по связанным сторонам и вычитаемость — всё может стать актуальным. Поэтому сценарии личного пользования калькулятор отправляет на профессиональную проверку, а не даёт автоматическую положительную индикацию.
Выход стоит продумать до покупки
Кто покупает объект — там сначала и возникают выручка и прирост от продажи.
Продажа объекта создаёт прирост и деньги на уровне компании. Личное получение может затем включить второй слой налога. Возможная продажа долей — отдельная сделка с вопросами покупателя, ответственности, налогов и due diligence, и в этой модели она не считается эквивалентом.
Частые вопросы
Дешевле ли покупать испанскую недвижимость через SL?
Не автоматически. SL полезна для изоляции рисков, нескольких инвесторов, активного бизнеса с недвижимостью или реинвестирования, но налог на покупку, годовой комплаенс, корпоративный налог, извлечение прибыли и расходы выхода нужно сравнивать с планируемым использованием.
Создавать новую SL или использовать существующую компанию?
Новая SL изолирует объект от исторических обязательств и несвязанных бизнес-рисков. Существующая чистая активная SL сокращает время запуска и дублирование накладных. Due diligence существующей компании нужно завершить до приобретения объекта.
Платит ли новая испанская SL только 15% корпоративного налога?
Нет. Ставка 15% применяется только к квалифицируемым новым компаниям, ведущим новую экономическую деятельность, за первый положительный налоговый период и следующий, с учётом законных исключений. Одной свежей даты регистрации недостаточно.
Что такое патримониальная компания?
Для корпоративного налога это, в целом, компания, у которой больше половины активов — ценные бумаги или активы, не связанные с экономической деятельностью, с применением законных правил баланса и группы. Требуется проверка по всей компании.
Возмещает ли SL НДС при покупке недвижимости?
Только в той мере, в какой приобретение используется для деятельности с правом вычета НДС и выполнены формальные требования и требования к подтверждениям. Долгосрочная жилая аренда обычно освобождена и, как правило, возмещение не поддерживает.
Какие налоги платит SL при покупке вторички?
Для Андалусии калькулятор использует общую ставку ITP 7% от большей из введённой цены и референсной стоимости, где применимо, плюс профессиональные расходы. Специальная ставка 2% для профессиональной перепродажи используется только после подтверждения пользователем квалифицируемого режима.
Какие налоги при покупке новостройки на SL?
Калькулятор использует НДС 10% для жилья и 21% для коммерческого объекта или участка, вместе с общей ставкой AJD Андалусии 1,2%. Возмещение НДС моделируется отдельно и никогда не предполагается лишь потому, что покупатель — SL.
Может ли акционер лично пользоваться недвижимостью компании?
Личное использование может создавать последствия по связанным сторонам, натуральной выгоде, дивидендам, вычитаемости и оценке. Использование нужно задокументировать и разобрать с испанскими налоговыми и юридическими консультантами.
Может ли акционер одолжить деньги SL?
Да, но займ должен быть задокументирован, коммерчески обоснован и оценён на рыночных условиях. Проценты, возврат, удержания и налогообложение на уровне акционера требуют отдельной проверки.
Уставный капитал — это расход на покупку?
Нет. Уставный капитал — финансирование, внесённое в компанию, и он остаётся активом компании. Он включён в деньги, необходимые для создания SL, но не в сумму расходов.
Может ли компания вычитать проценты по ипотеке?
Проценты по ипотеке могут быть бухгалтерским и налоговым расходом, если должным образом связаны с деятельностью и с учётом правил корпоративного налога. Возврат тела не вычитается из налогооблагаемой прибыли и показывается только в денежном потоке.
Как амортизируется недвижимость компании?
Калькулятор применяет выбранную ставку амортизации к доле здания в капитализированной базе и отдельно амортизирует мебель. Земля не амортизируется. Бухгалтер должен подтвердить базу, срок службы и налоговый коэффициент.
Что происходит, когда SL продаёт объект?
Калькулятор оценивает прирост компании как чистую стоимость передачи минус налогово скорректированную стоимость приобретения с учётом накопленной амортизации, затем применяет выбранную ставку корпоративного налога и вычитает из денег расходы продажи, plusvalía и возврат долга.
Рискованно ли использовать существующую SL?
Может быть. Исторический долг, налоговые обязательства, гарантии, споры, непрозрачный учёт, отрицательный капитал, несвязанные операции и pro rata по НДС могут затронуть объект. При красных флагах юридический и бухгалтерский due diligence обязателен.
Заменяет ли калькулятор бухгалтера или юриста?
Нет. Это предварительный инструмент для решения. Он не даёт обязательной классификации, решения по НДС, определения по соглашению, юридического due diligence или налогового заключения по конкретной сделке.
Смотрите также
Только общая информация — не юридическая, налоговая, бухгалтерская или финансовая консультация, не обязательная классификация, решение, оценка или оферта. Результаты зависят от вводов и упрощённых допущений. Ставки и режимы меняются и могут зависеть от групп компаний, резидентства акционера, фактической деятельности, договоров, подтверждений и полного пакета документов сделки. Перед резервированием, финансированием или завершением покупки получите консультацию испанского юриста и бухгалтера по конкретной сделке.