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Calculadora de Compra a través de una SL Española
Compare una nueva sociedad española con su SL existente, calcule los costes de adquisición, los gastos anuales de la sociedad, el Impuesto sobre Sociedades y el efectivo necesario para comprar un inmueble en España.
1 · Estructura de compra
2 · Inmueble
Para el ITP, la estimación usa el mayor entre el precio y el valor de referencia introducido.
3 · Impuestos de compra
4 · Costes profesionales de compra
5A · Nueva SL española
5B · SL española existente
Revisión de riesgos de la sociedad existente
6 · Financiación
7 · Ingresos y gastos operativos del inmueble
8 · Gastos generales de la sociedad
9 · Amortización
Se rellena automáticamente con los costes de adquisición no recuperables; editable.
Fórmula: base amortizable de la construcción = coste de adquisición capitalizado × parte de construcción; amortización anual de la construcción = base × tipo de amortización seleccionado. El suelo no se amortiza. La amortización contable y la fiscalmente deducible pueden diferir. Confirme con el contable la base capitalizada, la asignación de suelo y el coeficiente aplicable.
10 · Clasificación en el Impuesto sobre Sociedades
11 · Distribución del beneficio
12 · Periodo de tenencia y salida
13 · Comparativa
| Métrica | Nueva SL española | SL existente |
|---|
Comprar a través de una SL es una estructura, no un ahorro fiscal automático
La sociedad cambia el titular jurídico, la contabilidad, la financiación y la vía de salida; no abarata el inmueble por sí sola.
Una SL española puede aislar una inversión, organizar a varios inversores y retener beneficio para reinvertir. También genera cuentas anuales, Impuesto sobre Sociedades, contabilidad, presentaciones y costes de gobernanza. La comparación correcta es el ciclo completo: efectivo al cierre, fiscalidad operativa, extracción y salida.
Una SL nueva no accede automáticamente al 15% del Impuesto sobre Sociedades
El tipo reducido de entidad de nueva creación depende de una nueva actividad económica que cumpla los requisitos, no solo de una fecha de constitución reciente.
La calculadora trata el 15% como escenario preliminar únicamente cuando los datos introducidos indican un negocio nuevo activo. Una entidad patrimonial, una actividad preexistente transmitida o una sociedad que no cumpla las condiciones legales pueden quedar fuera de ese régimen.
Una sociedad tenedora de inmuebles puede considerarse entidad patrimonial
Una sociedad que principalmente posee activos pasivos puede no recibir el mismo tratamiento que un negocio operativo activo.
Para el arrendamiento de inmuebles, la definición de actividad económica del Impuesto sobre Sociedades exige generalmente al menos una persona empleada con contrato laboral a jornada completa. El análisis final depende también del balance completo, la posición de grupo y la organización real de la sociedad.
La recuperación del IVA depende del uso sujeto del inmueble
Ser una SL no es, por sí mismo, un criterio de recuperación del IVA.
El alquiler residencial de larga duración está generalmente exento, mientras que el alojamiento de tipo hotelero y la actividad comercial sujeta pueden producir un resultado distinto. Las actividades mixtas pueden requerir prorrata, regularización de bienes de inversión y pruebas del uso sujeto previsto.
Las sociedades existentes trasladan su historia a la adquisición
Una SL existente puede ahorrar tiempo de constitución mientras importa sus deudas, avales, historial fiscal y riesgo operativo ajeno.
Antes del cierre, revise presentaciones, cuentas anuales, situación fiscal y de Seguridad Social, litigios, garantías, objeto social, posición de IVA y si la tesorería disponible puede usarse sin dañar el negocio existente.
La tesorería de la sociedad no es lo mismo que el efectivo personal recibido
El beneficio retenido en la SL sigue siendo dinero de la sociedad hasta que se extrae legalmente o la sociedad lo gasta.
La calculadora separa el Impuesto sobre Sociedades, el beneficio retenido, la amortización de deuda y la fiscalidad estimada a nivel de dividendo. Los intereses y devoluciones de préstamos de socio también requieren su propia documentación y revisión a nivel de socio.
El uso privado de un inmueble de la sociedad crea riesgos adicionales
Una vivienda de la sociedad usada por el socio o administrador no equivale a una vivienda en propiedad personal.
Pueden ser relevantes la renta a valor de mercado, la retribución en especie, el tratamiento como dividendo, la documentación de operaciones vinculadas y la deducibilidad. Por eso la calculadora deriva los escenarios de uso privado a revisión profesional en lugar de mostrar una indicación positiva automática.
La salida debe pensarse antes de la compra
La entidad que compra el inmueble determina también dónde surgen primero el beneficio y el efectivo de la venta.
La venta del inmueble genera ganancia y tesorería a nivel de sociedad. La percepción personal puede activar después una segunda capa de impuestos. Una posible venta de participaciones es una operación distinta, con sus propias cuestiones de comprador, responsabilidad, fiscalidad y due diligence, y no se trata como equivalente en este modelo.
Preguntas frecuentes
¿Es más barato comprar un inmueble en España a través de una SL?
No automáticamente. Una SL puede ser útil para separar patrimonio, varios inversores, un negocio inmobiliario activo o la reinversión, pero los impuestos de compra, el cumplimiento anual, el Impuesto sobre Sociedades, la extracción del beneficio y los costes de salida deben compararse con el uso previsto.
¿Debo crear una SL nueva o usar mi sociedad existente?
Una SL nueva puede aislar el inmueble de pasivos históricos y de riesgos de negocio no relacionados. Una SL existente, limpia y activa, puede reducir el tiempo de puesta en marcha y evitar duplicar gastos generales. La due diligence de la sociedad existente debe completarse antes de adquirir el inmueble.
¿Una SL española nueva paga solo el 15% de Impuesto sobre Sociedades?
No. El tipo del 15% aplica solo a entidades de nueva creación que desarrollan una nueva actividad económica, en el primer periodo con base positiva y el siguiente, con exclusiones legales. Una fecha de constitución reciente no basta por sí sola.
¿Qué es una entidad patrimonial?
A efectos del Impuesto sobre Sociedades, es en términos generales una entidad en la que más de la mitad del activo está formado por valores o por activos no afectos a una actividad económica, aplicando las reglas legales de balance y de grupo. Requiere una revisión de toda la sociedad.
¿Recupera una SL el IVA al comprar un inmueble?
Solo en la medida en que la adquisición se destine a actividades que den derecho a deducir el IVA y se cumplan los requisitos formales y de prueba. El alquiler residencial de larga duración está generalmente exento y normalmente no permite la recuperación.
¿Qué impuestos paga una SL al comprar un inmueble de segunda mano?
En Andalucía, la calculadora usa el tipo general de ITP del 7% sobre el mayor entre el precio introducido y el valor de referencia cuando aplica, más los costes profesionales. El tipo especial del 2% para reventa profesional se usa solo después de que el usuario confirme el régimen.
¿Qué impuestos aplican a la compra de obra nueva por una SL?
La calculadora usa un IVA del 10% para vivienda y del 21% para inmueble comercial o parcela, junto con el tipo general de AJD de Andalucía del 1,2%. La recuperación del IVA se modela por separado y nunca se asume por el mero hecho de que el comprador sea una SL.
¿Puede el socio usar de forma privada el inmueble de la sociedad?
El uso privado puede generar consecuencias de operaciones vinculadas, retribución en especie, dividendos, deducibilidad y valoración. El uso debe documentarse y revisarse con asesores fiscales y legales españoles.
¿Puede el socio prestar dinero a la SL?
Sí, pero el préstamo debe documentarse, tener justificación comercial y valorarse en condiciones de mercado. Los intereses, la devolución, las retenciones y la fiscalidad a nivel de socio requieren una revisión independiente.
¿El capital social es un gasto de compra?
No. El capital social es financiación aportada a la sociedad y sigue siendo un activo de la misma. Se incluye en el efectivo necesario para constituir la SL, pero no en el total de gastos.
¿Puede la sociedad deducir los intereses de la hipoteca?
Los intereses hipotecarios pueden ser gasto contable y fiscal cuando están debidamente vinculados a la actividad y con arreglo a las normas del Impuesto sobre Sociedades. La amortización del principal no se deduce del beneficio fiscal y solo se muestra en el flujo de caja.
¿Cómo se amortiza un inmueble propiedad de la sociedad?
La calculadora aplica el tipo de amortización seleccionado a la parte de construcción de la base capitalizada y amortiza el mobiliario por separado. El suelo no se amortiza. El contable debe confirmar la base, la vida útil y el coeficiente fiscal.
¿Qué ocurre cuando la SL vende el inmueble?
La calculadora estima la ganancia de la sociedad a partir del valor neto de transmisión menos el valor de adquisición ajustado fiscalmente, incluido el efecto de la amortización acumulada; después aplica el tipo del Impuesto sobre Sociedades seleccionado y deduce del efectivo los costes de venta, la plusvalía municipal y la amortización de deuda.
¿Es arriesgado usar una SL existente?
Puede serlo. Deuda histórica, deudas fiscales, avales, litigios, contabilidad poco clara, patrimonio negativo, operaciones no relacionadas y la prorrata de IVA pueden afectar al inmueble. La due diligence legal y contable es esencial cuando existen señales de alerta.
¿Sustituye esta calculadora a un contable o a un abogado?
No. Es una herramienta preliminar de decisión. No proporciona una clasificación vinculante, una resolución de IVA, una determinación de convenio, una due diligence legal ni una opinión fiscal específica de la operación.
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Información de carácter general — no constituye asesoramiento legal, fiscal, contable ni financiero, ni una clasificación, resolución, valoración u oferta vinculantes. Los resultados dependen de los datos introducidos y de hipótesis simplificadas. Los tipos y el tratamiento pueden cambiar y depender de sociedades del grupo, la residencia del socio, la actividad real, los contratos, las pruebas y la documentación completa de la operación. Obtenga asesoramiento específico de un abogado y un contable españoles antes de reservar, financiar o completar una compra.