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LTV en España: cuánto financia el banco
El porcentaje del valor de una propiedad que financia la hipoteca — y una de las cifras que determinan el préstamo máximo, la entrada del comprador y el efectivo necesario para completar la compra.
Qué significa el LTV
El loan-to-value, o LTV, es el capital de la hipoteca expresado como porcentaje del valor de tasación de la propiedad. Un LTV más bajo significa que el comprador aporta más capital propio; uno más alto significa que el banco financia una parte mayor de la propiedad.
LTV = Capital de la hipoteca ÷ Valor de tasación × 100 Por ejemplo, una hipoteca de 600.000 € sobre una propiedad tasada en 800.000 € produce un LTV del 75%.
El Banco de España distingue el LTV, que compara el préstamo con el valor de tasación, del loan-to-price (LTP), que compara el préstamo con el precio de compra registrado en la operación. Los compradores usan a menudo el término LTV de forma imprecisa para ambos, pero el banco puede examinar cada ratio por separado.
Fuente técnica: la definición usada aquí sigue la descripción del Banco de España sobre el LTV y el LTP. Ver la explicación oficial.
¿Qué valor usa realmente el banco?
Para el préstamo máximo ofrecido a un comprador, muchos productos hipotecarios españoles aplican el porcentaje de financiación al menor de los dos valores: el precio de compra y la tasación.
Esta regla práctica evita que un comprador pida prestado automáticamente más solo porque la tasación supera el precio pactado. También significa que una tasación por debajo del precio puede aumentar el efectivo necesario en la firma.
| Precio de compra | Tasación | Límite de financiación ilustrativo | Préstamo máximo |
|---|---|---|---|
| 800.000 € | 850.000 € | 70% del valor menor | 560.000 € |
| 800.000 € | 740.000 € | 70% del valor menor | 518.000 € |
En el segundo escenario, la tasación más baja reduce el préstamo ilustrativo en 42.000 €. El comprador debe cubrir esa diferencia adicional con fondos propios, además de los impuestos de compra y los costes de la operación.
El LTV no es lo mismo que la entrada
Un límite de financiación del 70% no siempre significa que el comprador pague simplemente el 30% restante. El comprador suele necesitar efectivo suficiente para tres conceptos distintos:
- La parte no financiada del precio de compra.
- Cualquier diferencia creada por una tasación inferior al precio pactado.
- Los impuestos de compra y los costes de la operación, que en general quedan fuera del importe de la hipoteca.
Efectivo necesario = Precio de compra − Hipoteca + Impuestos y costes de compra Por eso el LTV debe modelarse junto con los costes de adquisición, y no leerse de forma aislada. Un comprador puede cumplir el requisito de la cuota mensual y, aun así, quedarse corto del efectivo necesario para completar.
Modele la compra completa
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Estime la hipoteca, la cuota mensual, la diferencia con el valor de la propiedad y el efectivo total necesario, incluidos los costes de adquisición.
Por qué a los bancos les importa el LTV
El LTV mide el tamaño del préstamo respecto a la propiedad que lo garantiza. Un ratio más bajo da al banco un mayor colchón de capital si la propiedad tiene que venderse tras un impago. Uno más alto deja un colchón menor y por eso se trata normalmente como una estructura de mayor riesgo.
Para el comprador, un LTV más bajo puede crear una posición más resistente: menos deuda, cuotas mensuales más bajas y más margen si el valor de la propiedad baja. Pero aportar más efectivo también reduce la liquidez, así que el LTV más bajo posible no es automáticamente la mejor decisión de inversión.
El LTV no demuestra la capacidad de pago
Una propiedad puede tener un LTV conservador y seguir siendo inasequible. El banco también revisa los ingresos, las deudas existentes, el perfil laboral o empresarial, la edad, el plazo de la hipoteca, el historial crediticio, el origen de los fondos y la cuota mensual en su prueba de capacidad de pago.
El LTV responde a: «¿Qué parte de la propiedad está financiada?». No responde a: «¿Puede este comprador pagar el préstamo con holgura?».
¿Qué le pasa al LTV tras la firma?
El LTV de origen queda fijado con las cifras usadas al conceder la hipoteca. El propietario también puede calcular más adelante un LTV actual o estimado:
Saldo pendiente de la hipoteca ÷ Valor actual estimado de la propiedad × 100 El ratio puede bajar a medida que se amortiza la hipoteca o sube el valor de la propiedad. Puede subir si el valor de mercado cae más rápido de lo que se amortiza la deuda. Una estimación de mercado actual, sin embargo, no es lo mismo que una nueva tasación hipotecaria formal aceptada por un banco.
Ejemplo: un saldo de hipoteca de 525.000 € frente a un valor actual estimado de 875.000 € produce un LTV actual estimado del 60%.
Esto puede ser útil al plantear una refinanciación, financiación adicional o una venta, pero el banco hará de todos modos una nueva evaluación de riesgo y puede exigir una nueva tasación aprobada.
La lista de comprobación del LTV para el comprador
- Pregunte si el porcentaje indicado se aplica a la tasación, al precio de compra o al menor de los dos.
- Confirme si la propiedad se trata como vivienda habitual, segunda residencia o propiedad de inversión.
- No confunda una indicación hipotecaria preliminar con una aprobación definitiva.
- Mantenga los impuestos y los costes de compra fuera de la hipoteca supuesta, salvo que el banco confirme lo contrario.
- Someta a estrés tanto la cuota mensual como la necesidad inicial de efectivo.
- Incluya una condición de financiación en la estrategia de reserva o de arras cuando proceda y lo apruebe su abogado.
La versión más peligrosa del LTV es el porcentaje repetido en una conversación de venta sin su base de cálculo, sus condiciones y sus hipótesis de tasación.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa un LTV del 70%?
Significa que la hipoteca equivale al 70% del valor de la propiedad usado en ese cálculo. Si el valor de referencia aplicable es de 800.000 €, un préstamo al 70% sería de 560.000 €. El comprador debe financiar el resto del precio de compra más los impuestos y costes.
¿El LTV se calcula sobre el precio de compra o sobre la tasación?
En sentido estricto, el Banco de España define el LTV sobre el valor de tasación y define aparte el loan-to-price sobre el precio de la operación. En las ofertas hipotecarias reales, muchos bancos limitan el préstamo usando el menor de los dos: precio de compra y tasación.
¿Una tasación alta aumenta automáticamente mi hipoteca?
No. El banco puede aplicar su porcentaje máximo al menor entre el precio pactado y la tasación. Una tasación más alta no crea necesariamente un préstamo mayor, mientras que una más baja sí puede reducirlo.
¿El 80% de LTV está garantizado para un residente en España?
No. En torno al 80% es habitual en los ejemplos estándar de hipoteca sobre vivienda habitual, pero no es un derecho. Cada solicitud está sujeta a la política del banco, la evaluación de capacidad de pago, la aceptación de la propiedad y la aprobación final.
¿Los bancos financian los impuestos y costes de compra?
Normalmente estos costes debe financiarlos el comprador. Modele la hipoteca sobre el valor de la propiedad y luego sume los impuestos, la tasación y los costes legales y de la operación aplicables para determinar el efectivo total necesario.
¿Puedo reducir el LTV después de comprar?
Sí. Amortizar capital reduce el saldo pendiente, y la revalorización de la propiedad puede reducir el LTV actual estimado. Un banco que estudie una refinanciación exigirá normalmente documentación actualizada y puede requerir una nueva tasación formal.