База знаний SOBE
Покупка объекта на испанскую SL — стоимость входа
Простой расчёт одной сделки: налоги, расходы на оформление, учреждение компании — и сколько из этой суммы компания сможет вернуть через вычет IVA. Без прогнозов и сценариев выхода.
Отчёт
Объект
Гараж и кладовая прибавляются к цене жилья и обычно оформлены отдельными регистрационными записями — реестр берёт плату за каждую. Ноль означает одну общую запись.
Если она выше цены, налог ITP или AJD считается от неё, а не от цены. Оставьте 0, если не знаете — тогда база равна цене. Значение смотрят в Sede Electrónica del Catastro.
Вторичный рынок: налог на передачу ITP 7% в Андалусии. ITP не возвращается — это окончательный расход.
Расходы на сделку
На все услуги ниже начисляется IVA 21% сверху. Этот IVA идёт к вычету вместе с IVA объекта. Налоги (ITP, AJD) услугами не являются и к вычету не принимаются.
Гонорар без IVA — сверху добавляется 21%. Если счёт согласован с IVA, разделите сумму на 1,21.
Считаются по официальным тарифным шкалам (BOE), а не процентом от цены: шкала регрессивная, у реестра есть потолок.
Уточнить параметры тарифа
Резервы изменяемые, это не фиксированные тарифы. На них тоже начисляется IVA 21%.
Гестория, оценка объекта (tasación), технический осмотр и архитектор, присяжный перевод, доверенность, копии и справки от юриста. IVA 21% начисляется сверху и идёт к вычету.
Банковские комиссии и перевод средств, страховка объекта (вместо IVA — налог на премии 8%), взносы комунидада при передаче, госпошлины и сборы. Эти услуги освобождены от IVA, поэтому вычитать по ним нечего.
Компания
Это не расход: деньги остаются на счёте компании и работают в сделке.
Право компании на вычет IVA
Компания ведёт облагаемую IVA деятельность и вычитает входящий IVA полностью.
Цена продавца
—
итого за объект
Нужно на покупку
—
все налоги и расходы, с IVA
Из чего складывается сумма
Расчёт показывает оценку по введённым допущениям и не является налоговой или юридической консультацией. Возможность вычета IVA зависит от фактической деятельности компании и подтверждается налоговым консультантом до сделки.
Что здесь считается, а что нет
Только вход в сделку: налоги, оформление, учреждение компании — и та часть, которую компания сможет вернуть через вычет IVA.
Калькулятор отвечает на один вопрос: сколько денег нужно, чтобы объект оказался на балансе испанской SL, и сколько из этой суммы вернётся. Здесь нет прогнозов доходности, сценариев продажи и расчёта корпоративного налога — для этого есть развёрнутый калькулятор структуры SL.
Ставки — Андалусия 2026: ITP 7% на вторичном рынке, IVA 10% плюс AJD 1,2% на новостройке. Профессиональные услуги считаются с IVA 21%.
Почему возвращается не всё
IVA потенциально вычитается, ITP и AJD — нет. Это главная развилка расчёта.
При покупке новостройки компания платит IVA 10%, и этот налог может быть принят к вычету, если объект используется в облагаемой IVA деятельности. Гербовый сбор AJD 1,2% к вычету не принимается никогда.
На вторичном рынке у частного продавца платится ITP 7%. Это не IVA, вычету он не подлежит и остаётся окончательным расходом — поэтому вторичка на компанию обходится дороже в невозвратной части, чем новостройка.
IVA 21% на услуги юриста, нотариуса, реестра и гестории следует той же логике: вычитается в той мере, в какой у компании есть право на вычет. Банковские комиссии от IVA освобождены — там вычитать нечего.
Когда права на вычет нет
Долгосрочная жилая аренда освобождена от IVA — значит, входящий IVA по такому объекту не вычитается.
Если компания покупает жильё под долгосрочную аренду физическим лицам, эта деятельность освобождена от IVA, и права на вычет по ней не возникает. Тогда весь уплаченный IVA становится расходом наравне с ITP.
Частичное право (prorrata) возникает, когда компания ведёт и облагаемую, и освобождённую деятельность: вычитается пропорциональная доля. Точный процент определяет налоговый консультант по фактическим оборотам, а не по намерению.
Смотрите также
Источники тарифов: нотариус RD 1426/1989 · реестр RD 1427/1989 · скидка на покупку жилья RDL 6/2000. Общая скидка 5% — RDL 8/2010. Отдельная скидка 25% (RDL 6/1999) в расчёте не применяется: практика её применения различается, поэтому модель показывает более консервативную сумму.
Только общая информация — не налоговая, юридическая или финансовая консультация и не оферта. Ставки и порядок вычета зависят от конкретной сделки, деятельности компании и её налогового статуса; проверяйте актуальные цифры с профильными специалистами до подписания.