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La licencia de alquiler turístico (VFT) en Andalucía
El registro, los requisitos de 2024, el número del registro nacional — y los dos guardianes, ayuntamiento y comunidad, que ahora pueden decir que no.
Qué es la licencia
Para alquilar una vivienda a turístas en Andalucía, debe estar inscrita como Vivienda con Fines Turísticos (VFT, también conocida en otras comunidades como vivienda de uso turístico o VUT) — y su número de registro debe aparecer en todos los anuncios, en cualquier plataforma.
La inscripción se hace mediante una declaración responsable ante el Registro de Turismo de Andalucía, frente a las condiciones que endureció el decreto de 2024: una licencia de ocupación válida para la vivienda (la cuestión de la LPO), climatización — refrigeración en los meses cálidos, calefacción en los fríos — ventilación directa, superficies mínimas, normas de la casa y hojas de reclamaciones. Desde mediados de 2025 se exige además un número de registro único nacional para los anuncios en plataformas, bajo el marco europeo de alquiler de corta duración: dos registros, un mismo negocio.
Los dos guardianes que pueden decir que no
Desde 2024–2025, una solicitud de licencia se enfrenta a dos puertas que antes no existían: el ayuntamiento y la comunidad de propietarios.
El municipio. La reforma de 2024 facultó a los ayuntamientos para limitar o zonificar las viviendas turísticas, y varios lo han usado — congelando nuevas inscripciones en distritos saturados. El mapa de dónde aún se puede obtener una nueva licencia cambia ahora según el municipio y el año; analizar el ingreso de corta duración empieza por la posición municipal actual, no por la de la temporada pasada.
La comunidad. Las reformas de la ley de propiedad horizontal permiten a las comunidades restringir el uso turístico por mayoría cualificada, y desde 2025 un nuevo alquiler turístico en una comunidad necesita en general la aprobación expresa de esta. Las actas de la junta y los estatutos le dicen dónde está un edificio — antes de comprar, no después.
Comprar «con licencia» — qué se transmite realmente
La inscripción va unida a la vivienda, pero un cambio de propietario obliga a volver a inscribirla — algo trivial, si las condiciones siguen cumpliéndose y los dos guardianes siguen diciendo que sí. En un municipio que desde entonces ha congelado las nuevas inscripciones, o una comunidad que desde entonces ha restringido el uso turístico, la continuidad de una licencia existente es precisamente lo que hay que verificar por escrito durante la diligencia debida. «Con licencia actualmente» y «licenciable por usted el año que viene» son activos distintos con precios distintos.
Y la aritmética detrás de todo esto: el bruto de corta duración no es el neto de corta duración. La gestión al 20–30%, la ocupación real a lo largo de los meses de temporada media y el régimen fiscal de su residencia deciden si la licencia se gana el sustento — la página de rentabilidad muestra la escalera honesta.
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Ocupación real, gestión al 20–30%, los costes que llegan pase lo que pase — la historia de la corta duración en cifras netas.
Cuatro formas en que las licencias emboscan a los inversores
1. Analizar una zona congelada. La proyección asumía una licencia que el municipio ya no concede. Compruebe la posición actual, por escrito, primero.
2. El veto silencioso de la comunidad. Una restricción votada la primavera pasada vincula su compra este otoño. Lea las actas y los estatutos — ambos.
3. Anunciar sin los números. El número regional y el del registro nacional deben figurar en cada anuncio; sin ellos, las plataformas retiran el listado y llegan las multas.
4. La aritmética de temporada alta. La ocupación de agosto a precios de agosto, anualizada, es la ficción más vieja de la costa. Los meses de temporada media deciden el año.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para alquilar mi propiedad de Marbella en Airbnb?
Sí — inscripción como Vivienda con Fines Turísticos (VFT) en el Registro de Turismo de Andalucía, con el número mostrado en toda la publicidad, más el número de registro único nacional exigido para los anuncios en plataformas desde mediados de 2025.
¿Qué necesita la propiedad para cumplir los requisitos?
Entre los requisitos de 2024: una licencia de ocupación válida, refrigeración y calefacción según la temporada, ventilación directa, superficies mínimas, normas de la casa y hojas de reclamaciones. La declaración responsable certifica el cumplimiento — y las inspecciones lo comprueban.
¿Puede mi comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico?
Sí. Las comunidades pueden restringir el uso turístico por mayoría cualificada, y desde 2025 los nuevos alquileres turísticos necesitan en general la aprobación expresa de la comunidad. Los estatutos y las actas recientes le dicen dónde está un edificio.
Si compro una propiedad que ya tiene licencia, ¿se transmite?
La inscripción va unida a la vivienda, pero un nuevo propietario vuelve a inscribirla — sencillo solo si las condiciones siguen cumpliéndose y ni el municipio ni la comunidad han restringido desde entonces el nuevo uso turístico. Verifique la continuidad por escrito durante la diligencia debida.
¿Hay tasa turística en Andalucía?
Actualmente no se aplica una tasa turística autonómica, a diferencia de otras comunidades españolas. El propio ingreso del alquiler tributa bajo el régimen de no residente o residente como de costumbre.