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IRNR: el impuesto anual de los propietarios no residentes
España grava cada año a los propietarios no residentes — sobre la renta real cuando hay inquilino, y sobre la renta imputada cuando no lo hay. La obligación silenciosa que aflora en el peor momento.
El impuesto que paga todo propietario no residente
Si tiene una propiedad en España y vive en otro lugar, España le grava anualmente por ella — incluso cuando no genera nada. El instrumento es el IRNR, presentado mediante el Modelo 210.
Dos regímenes, según el uso. Una propiedad reservada para su propio disfrute genera renta imputada — un beneficio presunto que la ley valora en el 1,1% del valor catastral (2% cuando el valor no se ha revisado en la última década). Una propiedad que se alquila tributa sobre la propia renta. En ambos casos, el tipo es del 19% para los residentes de la UE/EEE y del 24% para los demás — y esa distinción lleva un aguijón que mostramos más abajo.
El impuesto de la vivienda vacía del que nadie avisa
Tomemos un apartamento con un valor catastral revisado de 120.000 €, usado solo por sus propietarios. Renta imputada: 1,1% × 120.000 € = 1.320 €. Impuesto: 251 € al año para un propietario de la UE, 317 € para uno de fuera de la UE. Poco dinero — pero obligatorio, por propietario, todos los años, declarado el año siguiente al que se devenga.
La trampa no es el importe; es el silencio. No llega ninguna factura. Los propietarios descubren años de declaraciones sin presentar cuando venden — en el momento exacto en que Hacienda está mirando su expediente por la retención del 3%. Presentar 251 € al año es barato; regularizar cinco años de ello con recargos, durante una venta, no lo es.
Si la propiedad se alquila — la brecha UE / no UE
Todos los demás: 24% sobre la renta bruta (sin deducciones)
El mismo apartamento, el mismo inquilino, dos facturas muy distintas:
Desde el Brexit, esta es la línea que más sorprende a los propietarios británicos: sin deducciones por IBI, cuotas de comunidad, gestión o intereses de la hipoteca — el 24% se aplica a la cifra superior. Cambia la aritmética de cualquier cálculo de rentabilidad, y a veces la propia estructura de propiedad.
Primero antes de impuestos, luego su régimen
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Mecánica de presentación
Todo se gestiona a través del Modelo 210. La renta imputada de un año se declara durante el año siguiente; la renta del alquiler ahora se agrupa y se declara anualmente en lugar de trimestre a trimestre. Cada copropietario presenta por su parte — una pareja tiene dos obligaciones, no una. Y la misma familia de modelos gestiona la propia venta: la retención del 3% del comprador (Modelo 211) y la liquidación final del vendedor son capítulos de la misma historia, contada en la página de la ganancia patrimonial.
Un gestor o abogado suele encargarse de las presentaciones anuales por unos honorarios fijos modestos — el tipo de acuerdo permanente que ayudamos a los propietarios a establecer en la firma, para que la obligación nunca dependa de la memoria de nadie.
Cuatro formas en que los propietarios caen
1. «No genera nada, así que no debo nada». La renta imputada existe precisamente para ese caso. Vacía igualmente se declara.
2. La sorpresa de la base bruta. Los arrendadores de fuera de la UE/EEE — los propietarios británicos sobre todo — no deducen nada. Modélelo antes de comprar, no después.
3. Una declaración para dos propietarios. Cada titular presenta por separado por su parte. Medio presentada es no presentada.
4. Regularizar en el peor momento. Los años sin presentar afloran durante la venta, con recargos, mientras la retención permanece congelada. Un hábito de 250 € evita una liquidación de cuatro cifras.
Preguntas frecuentes
¿Pago impuestos en España si mi propiedad está vacía?
Sí. Los propietarios no residentes pagan impuesto sobre la renta imputada — el 1,1% del valor catastral (2% si no está revisado) gravado al 19% para residentes de la UE/EEE o al 24% para los demás — todos los años, por propietario, incluso sin recibir ninguna renta.
¿Cuál es la diferencia entre arrendadores de la UE y de fuera de la UE?
Los residentes de la UE/EEE pagan el 19% sobre la renta neta del alquiler con gastos deducibles; los demás pagan el 24% sobre la renta bruta sin deducciones — la realidad post-Brexit para los propietarios británicos.
¿Cuándo se presenta el Modelo 210?
La renta imputada de un año se declara durante el año siguiente; la renta del alquiler se agrupa y se declara anualmente. Cada copropietario presenta por separado por su parte.
¿Qué gastos pueden deducir los arrendadores de la UE?
Los costes de propiedad proporcionales — IBI, cuotas de comunidad, seguro, mantenimiento, gestión, intereses de la hipoteca y amortización — por los periodos en que la propiedad estuvo alquilada.
¿Qué pasa si nunca he presentado?
La obligación se acumula en silencio y suele aflorar durante una venta, cuando la retención del 3% pone el expediente bajo revisión. Regularizar los años anteriores con recargos es posible — y mucho más caro que presentar a tiempo.