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Cap rate: qué es y cómo valora un inmueble
El ingreso operativo neto dividido por el valor de mercado — la rentabilidad que el propio mercado está poniendo en precio, y la inversión de la fórmula que los profesionales usan para valorar una propiedad de renta.
Qué es una cap rate
La tasa de capitalización es el ingreso operativo neto de una propiedad dividido por su valor de mercado — la rentabilidad que el propio mercado está poniendo en precio, con independencia de quién sea el propietario del activo o de lo que pagó.
Responde a una pregunta distinta de la rentabilidad por alquiler. Su rentabilidad neta mide el ingreso frente a su coste histórico — precio, impuestos, reforma. La cap rate mide el mismo ingreso frente a lo que la propiedad vale hoy. Mismo numerador, distinto denominador: uno es personal, el otro es el veredicto del mercado.
La fórmula — y su poderosa inversión
Valor = NOI ÷ cap rate
La inversión de la fórmula es donde el concepto se gana su sitio: una propiedad que genera ingresos se valora dividiendo su NOI estabilizado por la tasa que el mercado aplica a los activos de ese tipo y calidad. Así es como los profesionales valoran el stock de alquiler — y por eso pequeños movimientos en la tasa producen grandes movimientos en el precio.
Un ejemplo trabajado — la sensibilidad que mueve fortunas
Tomemos un apartamento que produce 17.400 € de NOI al año:
Un punto porcentual de cap rate movió el valor en 110.000 € sin que cambiara un solo euro de renta. Cuando los tipos de interés se mueven o un distrito se recalifica, es esta aritmética la que hace el movimiento.
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Por qué las cap rates de la Costa del Sol son bajas
Los mercados prime de estilo de vida cotizan por debajo de los mercados puramente «financieros», y Marbella es un caso de manual: una gran parte de los compradores están comprando uso y escasez, no hojas de cálculo, y aceptan retornos por ingresos más bajos a cambio de ubicaciones irreemplazables. La oferta limitada — véase la Ley de Costas — hace el resto. Una cap baja aquí no es automáticamente «cara»; es el precio de unos activos que rara vez vuelven al mercado. La disciplina está en saber qué caps bajas son escasez y cuáles son solo optimismo.
Cuatro formas en que una cap rate engaña
1. Bruto disfrazado de NOI. Una «cap rate» calculada sobre la renta bruta no lo es. Exija el desglose de costes que hay detrás del numerador.
2. Trailing frente a estabilizada. El NOI del año pasado con una desocupación, o el del año que viene con un crecimiento de renta imaginado — ambos son relatos. Pregunte en qué año vive la cifra.
3. Comparaciones entre mercados distintos. Un apartamento de Marbella y un edificio de oficinas de provincias a la misma cap no son el mismo riesgo, la misma liquidez ni el mismo inquilino. Las caps comparan lo comparable, o nada.
4. Olvidar que es una instantánea. La cap rate ignora por completo la financiación, los impuestos y el tiempo — eso es territorio del ROI y de la TIR. Use cada instrumento para su propia lectura.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una cap rate típica en Marbella?
El stock prime de la Costa del Sol se negocia a cap rates de un solo dígito bajo — la demanda de estilo de vida y la oferta limitada ponen los retornos por ingresos por debajo de los mercados puramente financieros. Las ubicaciones secundarias y los activos de alquiler de corta duración cotizan más alto, reflejando más riesgo y más trabajo.
¿Una cap rate más alta es mejor?
Más alta significa más ingreso por euro de valor — y normalmente más riesgo, menos liquidez o una ubicación más débil. La tasa es un precio de la calidad, no una puntuación.
¿Cuál es la diferencia entre cap rate y rentabilidad por alquiler?
Mismo numerador, distinto denominador: la rentabilidad neta divide el NOI por su coste total histórico; la cap rate lo divide por el valor de mercado actual. La rentabilidad es personal, la cap rate es la del mercado.
¿La cap rate incluye la hipoteca?
No. Es una medida sin apalancar, antes de financiación — y por eso mismo viaja bien entre compradores con distinta financiación. Los efectos de la financiación pertenecen al retorno cash-on-cash y a la TIR.
¿Cómo afectan los tipos de interés a las cap rates?
Los tipos fijan el retorno que los inversores pueden obtener en otra parte, así que las caps tienden a seguirlos con retraso. Cuando las caps se expanden, los valores se comprimen aritméticamente — un punto de cap sobre un activo al 3,5% mueve el valor en torno a una quinta parte.