База знаний SOBE
Налог на доход нерезидента от испанской недвижимости
Испания облагает собственников-нерезидентов каждый год: реальной арендой, когда есть арендатор, и вменённым доходом, когда его нет. Тихая обязанность, которая всплывает в худший момент.
Налог, который платит каждый собственник-нерезидент
Если вы владеете испанской недвижимостью и живёте в другой стране, Испания облагает вас за неё ежегодно — даже когда она ничего не зарабатывает. Инструмент — IRNR, подаваемый по Modelo 210.
Два режима, в зависимости от использования. Объект для собственного пользования генерирует вменённый доход — условную выгоду, которую закон оценивает в 1,1% от valor catastral (2%, если стоимость не пересматривалась последние десять лет). Сдаваемый объект облагается самой арендой. В обоих случаях ставка — 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для всех остальных, и это различие несёт жало, которое мы показываем ниже.
Налог на пустой объект, о котором никто не предупреждает
Возьмём апартаменты с пересмотренным valor catastral €120 000, используемые только владельцами. Вменённый доход: 1,1% × €120 000 = €1 320. Налог: €251 в год для владельца из ЕС, €317 — не из ЕС. Небольшие деньги — но обязательные, на каждого собственника, каждый год, с декларацией в следующем году.
Ловушка не в сумме — в тишине. Счёт не приходит. Собственники обнаруживают годы неподанных деклараций при продаже — ровно в момент, когда налоговая смотрит их файл из-за удержания 3%. Подавать €251 в год дёшево; урегулировать пять лет с надбавками во время продажи — нет.
Если объект сдаётся — водораздел ЕС / не-ЕС
Все остальные: 24% с валового дохода (без вычетов)
Одни апартаменты, один арендатор — два очень разных счёта:
После Брекзита именно эта линия больше всего удивляет британских владельцев: никаких вычетов за IBI, взносы комунидад, управление или проценты по ипотеке — 24% применяются к верхней строке. Это меняет арифметику каждого расчёта доходности, а иногда и саму структуру владения.
Сначала до налогов — потом ваш режим
Калькулятор доходности аренды SOBE
Постройте честное нетто до налогов — затем примените к нему свою реальность: 19% с чистого или 24% с валового.
Механика подачи
Всё идёт через Modelo 210. Вменённый доход за год декларируется в течение следующего года; арендный доход теперь группируется и декларируется ежегодно, а не поквартально. Каждый сособственник подаёт за свою долю — у пары два обязательства, а не одно. И та же семья форм обслуживает саму продажу: удержание покупателем 3% (Modelo 211) и финальный расчёт продавца — главы одной истории, рассказанной на странице налога на прирост капитала.
Gestor или юрист обычно ведёт ежегодные подачи за скромную фиксированную плату — постоянная договорённость, которую мы помогаем собственникам настроить при завершении сделки, чтобы обязанность никогда не зависела от чьей-то памяти.
Четыре способа, которыми собственников ловят
1. «Она ничего не зарабатывает — значит, я ничего не должен». Вменённый доход существует ровно для этого случая. Пустая — всё равно подаёт.
2. Сюрприз валовой базы. Арендодатели не из ЕС/ЕЭЗ — прежде всего британцы — не вычитают ничего. Смоделируйте до покупки, а не после.
3. Одна декларация на двух владельцев. Каждый титулодержатель подаёт отдельно за свою долю. Поданное наполовину — неподанное.
4. Урегулирование в худший момент. Неподанные годы всплывают при продаже, с надбавками, пока удержание заморожено. Привычка в €250 предотвращает четырёхзначную расплату.
Частые вопросы
Плачу ли я испанский налог, если моя недвижимость пустует?
Да. Собственники-нерезиденты платят налог с вменённого дохода — 1,1% кадастровой стоимости (2%, если не пересматривалась) по ставке 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ или 24% для остальных — каждый год, на каждого собственника, даже без полученной аренды.
В чём разница между арендодателями из ЕС и не из ЕС?
Резиденты ЕС/ЕЭЗ платят 19% с чистого арендного дохода с вычетом расходов; все остальные — 24% с валового дохода без вычетов: постбрекзитная реальность британских владельцев.
Когда подаётся Modelo 210?
Вменённый доход за год декларируется в течение следующего года; арендный доход группируется и декларируется ежегодно. Каждый сособственник подаёт отдельно за свою долю.
Какие расходы могут вычитать арендодатели из ЕС?
Пропорциональные расходы владения — IBI, взносы комунидад, страховку, обслуживание, управление, проценты по ипотеке и амортизацию — за периоды, когда объект был сдан.
Что будет, если я никогда не подавал?
Обязательство тихо накапливается и обычно всплывает при продаже, когда удержание 3% приводит файл на проверку. Урегулировать прошлые годы с надбавками возможно — и намного дороже, чем подавать вовремя.