Продажа без огласки

Сколько времени занимает продажа недвижимости в Марбелье?

При правильно назначенной цене и документах в порядке обычный срок — от трёх до шести месяцев до подписи. Корректно оценённые объекты, как правило, получают серьёзные предложения в первые шесть–восемь недель. Больше всего процесс затягивает не рынок, а стартовая цена выше того, что подтверждают закрытые сделки в районе.

Какие расходы и налоги несёт продавец?

Обычный набор такой:

• Комиссия агентства, плюс IVA
• Муниципальная plusvalía — на прирост стоимости земли
• IRPF или IRNR на прирост капитала
• Сертификат энергоэффективности и, где применимо, градостроительная документация или лицензия на заселение
• Снятие ипотеки с реестра, если она есть

Если вы не налоговый резидент Испании, покупатель удерживает 3% от цены и вносит эту сумму в налоговую в счёт вашего налога на прибыль. Её можно вернуть, если итоговый налог окажется меньше.

Можно ли продать так, чтобы объект не появился на порталах?

Да — и именно так мы работаем по умолчанию, когда собственник этого хочет. Показ идёт конкретным покупателям из нашей сети и избранным партнёрским агентствам, по соглашению. Никакого публичного объявления, таблички и видимого адреса. Многие продавцы выбирают это ради приватности; другие — потому что не хотят, чтобы соседи или арендаторы узнали раньше времени.

Как вы назначаете стартовую цену?

Мы отталкиваемся от реально закрытых сделок в вашем районе за последние двенадцать месяцев, а не от цен в объявлениях. К этому добавляются ориентация, этаж, виды, состояние комунидад, предстоящие работы и то, какие покупатели активны прямо сейчас под этот профиль объекта. Мы отдаём вам диапазон вместе с обоснованием — чтобы его можно было обсуждать, а не просто принять.

Какие документы нужны перед стартом?

Для начала достаточно escritura и последней квитанции IBI. До подписания arras желательно иметь:

• Свежую nota simple из Реестра собственности
• Действующий сертификат энергоэффективности
• Справку комунидад об отсутствии задолженностей
• Последние счета за коммунальные услуги
• Лицензию первого заселения или эквивалентную градостроительную документацию, где применимо

Если чего-то не хватает — оформим сами.

Лучше продавать с мебелью или без?

Зависит от покупателя, на которого нацелена продажа. Во втором жилье и арендном продукте продажа с мебелью обычно ускоряет сделку и помогает удерживать цену: покупатель может пользоваться жильём с первого дня. В основном жилье мебель значит меньше, а иногда мешает. Обсудим это с вами до съёмки.

Обязательно ли подписывать эксклюзив?

Нет, мы работаем в обоих форматах. Эксклюзив позволяет контролировать информацию, не давать объекту гулять по рынку с разными ценами и оправдывает большие вложения в фотографию и подачу — а именно они и держат цену. Без эксклюзива мы тоже вас представляем, но контроль над тем, как показывается ваш объект, меньше.

Можно ли продать недвижимость в Испании, не приезжая в страну?

Да. Продажа полностью проходит по нотариальной доверенности (poder notarial): её можно оформить у испанского нотариуса, в консульстве Испании в вашей стране или у местного нотариуса с апостилем и присяжным переводом. По доверенности ваш представитель подписывает у нотариуса, принимает оплату на указанный вами счёт и закрывает налоги. Мы координируем весь процесс дистанционно — от подготовки документов до перевода средств.

Я налоговый резидент страны вне ЕС — есть ли особенности при продаже?

Сам процесс продажи тот же, что и для любого нерезидента: удержание 3% покупателем, IRNR на прирост капитала, plusvalía. Отличия начинаются на этапе расчётов: банки проводят усиленную проверку происхождения средств и маршрута выручки, а перевод на счета в отдельных странах может быть ограничен или занимать больше времени. Поэтому маршрут денег — на какой счёт, в каком банке и в какой юрисдикции вы принимаете выручку — стоит спланировать с банком и налоговым консультантом до подписания arras, а не после нотариуса. Мы сопровождаем этот этап вместе с проверенными юристами.

Что происходит с удержанием 3% после сделки?

Покупатель обязан удержать 3% от цены и внести их в налоговую (форма 211) в течение месяца после подписи. Это не дополнительный расход, а аванс вашего налога: в течение четырёх месяцев после сделки вы (или ваш представитель по доверенности) подаёте форму 210 с расчётом фактического налога на прирост. Если удержанные 3% больше итогового налога — разница возвращается на ваш счёт; ожидание возврата обычно занимает от нескольких месяцев до года. Если меньше — доплачивается разница.